香港  REITs  的发展现状
        香港  REITs  占亚洲市场规模第三。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】截至  2019  年  3  月末，亚洲市场上共有153  只  REITs，总市值  2,532.04  亿美元。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）香港  REITs  的市值规模为  413亿美元，排在亚洲市场第三的位置，是亚洲市场的重要组成部分。
        香港  REITs  的单只市值规模普遍较大。亚洲市场当前活跃的  REITs  中，单只产品市值中位数约为  10  亿美元。目前香港上市的  REITs  一共  11  只，其中有  7  只规模超过  10  亿美元。
        累计投资回报率高于恒生指数。2005年末至2019年4月4日，恒生REITs指数的涨幅超过了  3  倍，年化收益率  9.35%，高于同期恒生指数的年化收益率（6.73%）。该段时间香港  REITs  回报较高的主要在于其合理的物业布局以及持续上升的物业租金回报水平。
        ◆  交易结构
        香港  REITs  是以信托方式组成，主要投资于房地产项目的集体投资计划。具体的交易结构主要包括三个环节：一是将物业注入  SPV  公司，二是成立信托基金，三是发行信托基金份额募集资金投资于  SPV  公司，从而获得物业所有权以及物业所产生的租金收入。
        ◆  核心制度
        2003  年香港证监会颁布了《房地产投资信托基金守则》（以下简称《守则》）对  REITs  的设立条件、组织结构、投资范围、利润分配等方面做出了明确的规定。
        根据《守则》，REITS  的资产总值中至少  75%投资于产生定期租金收入的房地产项目。此外，REITs  禁止投资于空置土地。REITs  可以投资有价证券资产，但  REITs  所持有的由任何单一公司集团发行的相关投资价值，不超过该计划资产总值的  5%。
        REITs  下设  SPV  不超过两层。如果  REIT  通过特别目的投资工具（SPV）持有的房地产项目，SPV  必须由  REITs  合法地及实益地拥有。
        REITs  必须持有该计划之内的每项房地产项目最少  2  年。REITs  可以借款融资，但资产负债率不超过  45%。REITs  每年须将不少于其经审计年度除税后净收入  90%的金额分派予单位持有人作为股息。
        ◆  风险提示
        REITs  的投资回报率主要依赖物业的租金收入，物业的出租率以及租金的能否持续上涨与宏观经济环境以及地产周期密切，一旦宏观经济环境快速下行，物业的资产价值以及物业的租金收入将快速下降。