报告摘要：
        如何判断房企是否存在明股实债？
        房企进行明股实债融资，一般出于两个因素考虑：1）房企在拿地环节需要支出大量现金流，但取得四证之前项目融资能力较为有限。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】从房企支付土地保证金，到房企拿到四证，往往需要半年-一年左右的时间，而四证到手前，房企无法申请项目贷，从而不得不进行“前融”；同时，项目贷对房企自有资金（30%）的限制也提高了房企申请项目贷的门槛；2）直融/银行贷款成本高企叠加融资通道不畅，房企被迫选择通过明股实债进行融资。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2016  年四季度以来，地产政策收紧，监管层屡次发声严禁银行资金违规流入房地产市场，银行对于房企的支持力度不断降低；同时  2018  年年中外汇局叫停房企海外发债，房企境外融资亦受限制，进入  2018  年，房企银行贷款、境外融资同比增速双双落入负区间，叠加  2018年信用环境整体收紧，房企发债融资成本走高，房企融资能力进一步受限。
        如何辨别房企明股实债规模？对于未并表项目子公司，明股实债额度应当反映在房企合并报表长期股权投资中。但由于长期股权投资包含投资项目较为繁杂，且仅从披露的持股比例较难判断联营公司是否属于明股实债，故未并表部分判断明股实债的难度较大；对于并表项目子公司，本文提出三种判断方式：1）如果房企少数股东权益出现大幅波动，企业可能存在集中明股实债到期回购或新的明股实债方案注入推升少数股东权益规模；2）如果房企少数股东损益/净利润比率与少数股东权益/所有者权益比率长期差别较大，说明少数股东损益并非等于权益比例净利润（即按企业业绩进行分配），而是存在其他分配方式，此时企业存在明股实债情况的可能性较大；3）关注现金流量表“子公司吸收少数股东投资收到的现金”、“子公司支付给少数股东的股利、利润”、“支付的其他与筹资活动有关的现金”等科目。
        一级市场：信用债供给下行，同存净融资额转正
        根据  wind  统计，本周非金融信用债发行量为  985.56  亿元，与上周  1887.28  亿元的发行量相比下行  47.78%。从行业角度来看，公用事业、建筑装饰、房地产及综合等行业发行规模靠前，而有色金属、钢铁及综合等行业存在净融资缺口;从品种来看，短期融资券本周发行量依然最高，达  327.3  亿元，但较上周少发行222.7  亿元，其次为中票，发行  302.6  亿元；企业债本月仍存在-22.1  亿元的净融资额缺口。本周取消或推迟发行债券共有  5  只，涉及发行规模  34.9  亿元，较上周减少  5.4  亿元。
        二级市场：本周城投与民企信用利差走阔，产业债利差大部分收窄
        从二级市场来看，本周中短票信用利差修复，城投债信用利差走阔。从银行间市场来看，所有期限和评级的中短票和  5Y  期  AA-城投债利差收窄，其他期限和评级的城投债信用利差均走阔，其中中短票信用利差平均收窄幅度为  6.40BP，而城投债信用利差平均走阔窄  8.29BP；分行业来看，本周多数行业产业债信用利差收窄，其中，利差修复幅度最大的三个行业分别为计算机、休闲服务、有色金属，修复幅度分别为  12.15BP、10.24BP、9.07BP。
        风险提示
        弱资质企业资金链断裂