投资要点：
        事件：招商蛇口（001979）公布2018年年报显示，实现营业收入882.78亿，同比增16.25%；归属上市公司股东净利润152.40亿，同比增长20.42%；基本每股收益1.89元。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        点评：
        2018年销售大增超五成结算业绩理想。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）公司2018  年实现营业收入总额882.78亿元，同比增长16.25%，实现归属于上市公司股东的净利润152.40亿元，同比增长20.42%，基本每股收益为1.89元，同比增长18.13%，业绩增长理想。2018年，公司在近60个城市及地区拥有在售项目214个，全年实现签约销售面积827.35万平方米，同比增加45.15%；累计实现签约销售金额1705.84亿元，同比增加51.26%。  
        资源获取量质齐升。资源获取方面，公司因城施策，投资策略稳健，深化协同发展，土地获取量质齐升。全年公司新增项目80  个，扩充项目资源1357  万平方米，其中权益面积738  万平方米。新进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市，其中湛江招商国际邮轮港综合体项目的获取是"港城联动"的成功体现，在布局全方位邮轮母港生态圈的同时补充优质的项目资源；公司积极推进兼并收购，年内相继收购了东风汽车下属公司东风房地产80%的股权以及浙江润和房产集团有限公司100%股权及相关债权，进一步提升公司在华中以及华东市场的资源储备。
        粤港澳大湾区资源充裕。公司目前已在粤港澳大湾区的9  个城市布局，其中大部分资源集中在深圳，包括从前海蛇口自贸区内的蛇口海上世界起沿南海边一路往西，太子湾片区、前海妈湾片区到宝安空港新城的深圳国际会展中心片区，公司近千万平方米的优质资源正在有序地规划、开发及建设。12  月24  日，招商蛇口与深圳市政府等相关方签署《土地整备协议》和《合资合作协议》，创新型一揽子解决前海用地性质变更和用地确权问题，为前海妈湾片区加速开发奠定重要基础。前海土地整备及合资合作打开新篇章。
        创新型全生命周期业态布局全国。公司积极布局新业态，大公寓、大健康、大文创多点开花，转型成效初步显现。长租公寓快速发展，以轻资产租入改造、存量商办改造为主，构建融投管退全周期商业模式，在精耕深圳市场的基础上，全面覆盖北京、上海、广州、南京、杭州、苏州、武汉、成都、重庆和香港等13  个国内一线、核心二线城市；全年新增20  个/8085  间长租公寓项目，合计在全国布局长租公寓近2.4  万间，管理规模总计约98  万平方米，全面实现了公寓智慧平台的线上化服务。大健康脱孵入实，从"养老、医院、康养小镇"三方面积极推进医养业务。大文创精彩绽放，已在全国6  个城市布局8  个意库项目，运营面积超过110  万平方米，累计文创产业客户865  个，累计产值超过800  亿元；重庆弹子石老街开街、佛山IPARK、南京燕子矶花园城等集中商业实现盛大开业；武汉网谷项目、南京紫金智谷顺利开园。
        多元融资渠道，维持低成本优势。公司2018年继续保持AAA  的主体信用等级和债项信用等级，新增200亿中期票据、超短融注册额度，顺利发行公司债券、超短期融资券、永续中票等直接融资130  亿元；联合招商局资本、平安银行共同成立招商澎湃投资基金。完成国内首单储架式长租公寓CMBS  产品"招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划"的首期发行20  亿元。公司的综合资金成本为4.85%，保持行业领先优势。
        投资建议：公司2018年销售大幅增长，结算业绩理想，同时留存可结算资源充裕，2019年业绩保障度高。我们预计公司2019/2020年的每股收益分别为2.38/2.89元，当前股价对应PE分别为9/8倍，给予公司"推荐"评级。
        风险提示：楼市调控；销售不及预期。