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地产行业研究报告:平安证券-地产行业:楼市稳中趋弱,城市及房企延续分化-190212

行业名称: 地产行业 股票代码: 分享时间:2019-02-13 11:17:54
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 杨侃
研报出处: 平安证券 研报页数: 3 页 推荐评级: 强于大市
研报大小: 425 KB 分享者: hel****gbj 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        事项:  
        1)各地房管局公布春节成交数据;2)亿翰公布2019年1月百强销售数据。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        平安观点:  
        假期成交下滑,二三线降幅明显。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)受调控常态化及市场预期转变影响,2019  年春节假期市场延续  2018H2  下行趋势,春节假期(大年三十至初六)35  城新房日均备案  258  套、成交面积  3  万平,同比下降  36%、35%。其中一线城市日均成交套数同比下降  12%;二三线回落较为明显,成交套数同比下降  39%、37%。展望全年,一二线经历两年调整,叠加政策微调及货币宽松,进一步下行有限;而供应增加、需求透支的三四线调整压力不减,预计全年全国销售面积同比微降。
        高基数叠加低去化,百强成交稳中趋弱。2019  年  1  月百强房企实现销售金额6769.1  亿元,同比微降  0.5%,销售面积  4968.4  万平,同比下降  5.3%。成交走弱主要因:1)2018  年市场高热度致  1  月基数高企,碧桂园、万科、恒大单月销售额超  600  亿;2)市场走弱致去化回落,核心城市  2019  年平均去化率  60%,同比下降  19  个百分点。从销售均价来看,1  月销售均价  13624  元/平,同比增长5.1%,绝对值处  2018  年下半年以来相对高位,预计主要因一二线推盘增长带动销售回升、三四线持续降温,导致高均价的一二线成交占比上升所致。
        规模竞争加剧,房企延续分化。从具体房企来看,单月销售额过百亿房企达  18家,其中万科实现销售额  488.8  亿元,领跑房企。从销售增速来看,行业前三房企受高基数影响表现相对一般,1  月  TOP3、TOP50、TOP100  销售额同比下降28.7%、4.6%、0.5%。规模竞争背景下,TOP30、TOP50入榜门槛同比增长15.1%、24.1%,相比之下百强入榜门槛仅增长  11.4%,随着楼市进入调整通道,将更加考验房企的运营、融资、操盘等能力,预计未来百强房企分化格局仍将延续。
        投资建议:目前板块估值已处历史低位、业绩增长稳健、一二线城市基本面及政策见底明显,看好全年板块表现。节奏上来看,上半年楼市将继续触底,整体以防守为主,但震荡行情中有政策博弈的反弹机会,建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;下半年随着政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放,将迎来基本面复苏的反弹,高周转快销售弹性标的表现更佳,如新城、中南、荣盛等。
        风险提示:1)2019  年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产大幅减值及净利率大幅下降风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,部分中小房企或面临资金链风险。
        

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