房地产开发  行业及产业行业研究/行业点评
        2009年12月10日  
        政策负面预期兑现，基本面向好提升板块吸引力  
        2009年12月9日，温家宝在国务院常务会议上提出：个人住房转让营业税
        征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】  投资要点：
        
        政策符合预期,也符合中央经济工作会议基调。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）此前中央经济工作会议已确相关研究定了"房地产政策维稳"基调，鼓励合理自住、改善性需求。在一年期优惠政策到期日前，营业税免征期从2年恢复5年，而其它住房消费政策如信贷优惠利率仍然延续，显示政策主要目的在于抑制投机性需求的抑制，但对合理的自住、改善需求仍然支持，与中央经济工作会议的基调一致，并使得政策预期进一步明朗，短期内政策的不确定性大大下降。
        
        政策意在打击投资性购房，对短期二手房市场冲击大于一手房，但不改变行业运行的趋势，且有利于行业更加稳定健康的发展。税收政策减免对市场的影响体现在：其一增加了交易成本，降低了预期收益率；其二影响短期市场对政策方向的判断，引致部分观望情绪。我们认为：（1）营业税费占购房总额比例相对有限，收益率幅度影响相当有限。以100万房屋价格，60万购置成本为例，3-5年内普通住宅的交易成本提升了5.5%，3-5年内和5年以上的非普通住宅提升了2.2%，总体占比较小，对实际收益率的影响幅度相对分析师有限。同时交易成本的提升将根据实际市场的供需状况在买卖双方中分摊和殷姿转嫁，整体影响幅度将进一步降低。（2）不排除政策出台，引致部分投资
        yinzi@swsresearch.com
        江征雁资金对政策的观望和分歧，导致市场需求提前释放和政策实际执行后交易活
        jiangzy@swsresearch.com  跃度降低。我们认为，从明年整体来看，负利率的环境以及升值的预期不变，房价中期上涨的预期仍然存在，房地产的回报率仍然具备优势，导致资金未来仍然具备入市的动力，因此，我们判断，二手房交易在短暂的观望和交易联系人价格博弈之后将重新恢复至合理的水平，而一手房交易由于交易成本并不受杨艳
        (8621)63295888×348  提高，且供给有限，预计交易量影响幅度整体较小。
        Yangyan@swsresearch.com
        股票前期下跌已基本反映政策负面担忧，政策明朗和行业基本面向好有助于地址：上海市南京东路99号提升板块吸引力，维持行业"看好"评级。从今年10月开始，尽管房地产电话：（8621）63295888市场量价均表现很好，但对政策的担忧导致房地产股票跑输大盘，此次政策上海申银万国证券研究所有限公司落实在一定程度上兑现了市场的负面预期。且从短期来看，我们认为，再出http://www.swsresearch.com台政策抑制投机的概率较小，政策主基调仍然是"维稳"，政策执行上也将采取更加灵活的调控方式，此举有助于延长行业的运行周期，保持行业更加健康稳定的发展。我们维持行业"看好"评级，基本面的稳定和业绩的确定将增强板块的吸引力，推荐一线公司保利、万科、华侨城及二线的福星地产、冠城大通、华业地产。
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