增速放缓，但仍然较为低廉。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】继06 年11 月15 日我们出版了行业报告后，鹰君集团股价已上涨近20%，是香港地产投资商板块中表现最好的股票之一。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）但是，考虑到香港和美国地产租金增长放缓，我们认为其强劲的增长势头在07 年将有所放缓。06 年该股表现强劲的另一重要原因是剥离冠君产业信托(2778.HK/港币4.65，优于大市)，但是07 年预计不会有类似的资产剥离。由于公司持股49%的冠君产业信托目标价格已从4.4 港币提高至5.8 港币，我们将该股07 年预期每股净资产值从47.38 港币提高至49.29 港币。因此，我们将鹰君集团目标价格从30.8 港币提高至32 港币，仍较07年预期净资产值折让35%。该股目前价格较每股净资产值折让43%，因此我们对鹰君集团维持优于大市评级。
  业绩略低于预期。鹰君集团公告06 年盈利同比减少96%至4.06 港币，主要是因为估值重估盈余较低。如果不考虑非经营项目的变动，06 年基础盈利从05 年的7,300 万港币提高至4.2 亿港币，但是仍比我们4.76 亿港币的盈利预期低12%，主要是因为朗豪坊和美国地产业务租金收入低于预期。美国商业地产租金收入贡献同比减少36%至5,400 万港币，主要是因为旧金山Spear 大街150 号物业几个大型租客离开后，空闲率较高。管理层透露，大部分空闲楼层已经重新出租，截至06 年底，美国物业的出租率达到87%。因此，我们将07 年和08 年盈利预测分别下调7%和2%。
  朗廷酒店拉动租金收入。05 年下半年起，借助香港写字楼租金上升，鹰君集团的租金收入得以扭转。花旗银行广场的租金收入同比减少56%，主要是因为入账收入仅为06 年5 月23 日前收入，随后该物业剥离给了冠君产业信托。朗豪坊写字楼出租率也有所提高，管理层表示将把余下楼层出租，因此07 年朗豪坊写字楼的出租率预计将进一步提高。由于06 年公司对朗豪坊商场推出租客组合优化计划，为提高品牌效应给予租户宽减优惠，另外还由于新旧租约交替出现的空置时间，因此租金收入减少3%。我们预计朗豪坊写字楼和商场将成为07 年公司租金收入增长的动力。