新增项目概况:公司通过受让股权方式获得惠州市江北中心区项目。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】土地面积3.8 万平米,建筑面积17.3 万,公司拥有50%股权。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
公司在拿地方面表现出较强的耐心,但也保证了项目的盈利水平。本次收购股权的评估溢价率仅有25%,实际的楼面地价为每平米1400 元,由于位于江北中心区,目前周边房价约为每平米7000 元,按每平米2800 元建安成本计算,毛利率约为40%,在目前市场环境下新增项目可实现如此盈利水平已属难得。
招商地产储备项目的平均楼面地价 2764 元/ 平方米,而近三年的平均结算均价为11526 元,在一线公司中有着最为出众的盈利能力。
不但质量出众,资源也最为丰富。我们预计公司09 年结算面积近为42 万平米,而公司未结算项目有716 万平米。招商地产在一线公司中拓展资源的压力最小。所以在土地市场非理性期,公司也并不必受制于增长压力而去高价竞地,在掌握土地拓展节奏方面拥有较强自主性。
从深圳政府态度可判断前海土地规划将面临较大调整。为解决深圳商业用地的不足,政府出台了《城市更新管理办法》,从其力度我们认为在法律空间内达到了极致。能够传递出政府对土地资源日益稀缺的担心,因此对尚未利用土地,深圳政府将会更重视。前海是目前深圳未开发土地面积最大的区域,而其原有定位是物流和工业园区,在粤港合作和土地稀缺性背景之下,我们认为接下来深圳政府将对前海的土地规划进行重大变更,招商地产由于现有资源临近前海,且大股东在前海有丰富土地资源,将是前海开发和重新规划背景下最为受益公司。
投资建议。公司重估每股净资产25.1 元,股价仅产生21%的溢价,并且上述重估没有考虑集团潜在资源对公司净资产值的影响,公司实际具有一定安全边际。预计公司09-11 年每股收益分别为1.01、1.6、1.81 元,动态市盈率为29.8、18.9、16.5 倍。根据各业务进行分拆估值,合理价格应为38.9-40.5 元,建议买入。