※ 政策调控伴随行业发展是常态。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】近10 年来,我国商品住房市场在政策调控下不断发展,商品住宅销售面积年复合增长率超过19%,住宅价格年复合增长率接近10%,住宅投资年复合增长率则接近25%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)短期来看,2006、2007 年从严政策的累积效应以及全球性金融危机是2008年房地产市场调整的主要原因,如果没有金融危机,或许很难看到房地产市场的调整。2008 年10 月行业政策由紧至松的调整是一个政策上的拐点,也引发了房地产行业的超预期复苏,但我们更倾向于认为,宏观经济在积极财政政策和宽松货币政策背景下的触底回升,才是房地产市场超预期复苏的经济基础。
※ 行业政策变动预期分析。我们认为,未来对普通住房特别是90 平米以下住房需求依然会维持优惠性购房政策,投资或投机性住房需求将会受到一定抑制,特别是政策执行上会更加严格;优惠性二手房转让政策延续可能性很小,而促进行业投资的政策仍将维持。
※ 行业景气度真正决定信贷支持力度。从2007-2009 年进入房地产行业的贷款比例可以看出,房地产行业可获得信贷支持的力度与信贷总额并无必然关系,而更多的与房地产行业的景气度相关。尽管2010 年的货币政策可能有所收紧、信贷额度可能低于2009 年,但只要房地产行业的景气度依然较高,行业可获得的信贷比例就不会太低,正常情况下应该会在15%-20%之间。
※ 不必过于担忧预期中的加息周期。通过上轮加息降息周期与我国房价变化的比较来看:加息阶段,房价加速上涨;高利率阶段,房价涨速放缓;降息阶段,房价下跌;低利率阶段,房价上涨。通过比较房价与CPI 的走势变化可看出:CPI 与房价具有高度正相关性,而加息周期的来临,意味着通胀压力加大,也印证了在加息前及加息周期中房价仍将上涨。我们判断:2010 年若进入加息周期,在加息前房价仍将上涨,在加息过程中房价涨速会放缓,但在实际的通胀压力出现之前,加息也只能是一种预期,对房地产行业的负面影响也将是一种预期。
※ 通过对1999 年至今的利率变动与证券二级市场走势进行对比发现:市场走势与利率的正相关性明显,加息前行情就开始启动,加息后半段行情结束。假如历史可以重演,未来的加息周期仍在预期中,不必过于担忧,房地产行业仍将是可以获得超额收益的板块。
※ 我们依然认为抵御风险能力强、业绩增长确定的龙头地产公司具有投资价值,继续看好万科A、保利地产、金地集团、招商地产;看好区域地产龙头,如华发股份、雅戈尔。