导读:
房地产是周期之母,事关国计民生。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】住房制度则是一国之重器。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)有因必有果,有什么样的政策和制度,就有什么样的房地产市场运行结果,住房制度是深植于一国房地产市场的基因密码。
香港模式是内地房地产市场的启蒙。近年来,内地房地产市场迅速发展的同时,有些城市也面临着同样的高房价困境。追本溯源,深入研究香港住房制度,对反思内地住房制度、解决高房价难题有积极意义。
香港高房价困境
自开埠后,香港经济快速发展,成功跻身“亚洲四小龙”,2017 年人均 GDP高达 5.77 万美元,是全球最富裕的地区之一。经济高度繁荣,住房却面临困境。香港市民居住条件较差,人均住房仅 16 平米;房价持续多年上涨,市民买房背负巨大压力。1986-2017 年,港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨 20倍、20 倍和14 倍,年均增长 10%、10%和9%,2018 年房价收入比接近 48 倍,位居世界主要城市前列。由于房价过高,住房自有率从 2004 年的 54%下滑到 2017 年的 49%。
尽管香港政府兴建了大量的公营房屋,2016 年香港房屋套户比达到1.09,房价居高不下,高房价与住房困境并存。
香港住房制度四大支柱
(1)土地制度:所有权国有,使用权批租,但土地供给长期不足
土地所有权归国家所有,批租后使用权可自由转让。鸦片战争后,港岛、九龙土地陆续归英国王室所有;1997 年回归祖国,香港土地所有权归国家所有,使用权延续土地批租制度,通过拍卖、招标、协议对外出让,允许使用权自由转让;新批土地除特殊用地外,期限为 50 年。
高度重视生态环保,土地供给长期不足。香港土地供给长期不足,人均住宅用地仅 10 平米。供给不足原因:(1)重视生态保护,占地 37%的郊野公园无法开发;(2)因环保人士抗议,05 年以来填海造地大幅减少;(3)03-10 年为维护楼市稳定,政府大幅减少土地出让。
(2)税收制度:炒房成本高,但保有环节税负低
交易环节征收重税。香港居民购买首套房须缴纳4.5%以下的从价印花税,购买二套以上住房缴纳 15%的从价印花税;非香港居民购房除缴纳 15%的从价印花税,还须缴纳 15%的买家印花税。此外,如果购买的是未满 3 年内转售的房屋,买家还须与卖家共同缴纳 10%-20%的额外印花税。税基均为物业售价或评估价的较高者。
保有环节税负低。保有环节基于租金征税,包括 5%的差饷与 3%的土地租金,出租物业另缴 15%的物业税。但差饷与土地租金只占物业价值 0.2%-0.5%,与欧美物业税 1%-2%相比偏低。
(3)金融制度:按揭业务灵活多样,利率低,刺激居民加杠杆购房
按揭灵活多样,支持多种形式贷款。香港本地居民购买首套房最低首付40%,但购买资助出售房屋或申请按揭保险,首付可低至 5%;地产商与财务公司按揭首付低于 20%,并支持首付款按揭。香港还有加按(偿还部分贷款后重新按揭)、转按(银行间按揭转移)、楼换楼按揭(旧楼抵押支持新楼按揭)等按揭业务。
房贷利率低。香港实行联系汇率制,利率追随美国而长期处于低位,目前三大发钞银行按揭利率上限 2.35%。按揭业务灵活,叠加利率低,刺激居民加杠杆购房。2017 年,香港按揭贷款余额占 GDP 的 45%,居民杠杆水平较高。
(4)公营房屋制度:低价租售,但条件偏差且供应不足
公屋租金低廉,但轮候时间长,条件偏差。公屋租金为私人房屋 1/3 到1/7,居民满足资产收入限制,便可排队轮候。但平均需要轮候 5.3 年,且人均面积中位数仅 13 平米。07-17 年,人均面积中位数仅提高 1 平米。
资助出售单位折价出售,但价格偏高且供应少。资助出售单位以居屋为主,售价约为私人房屋的 60%-70%。由于与市场价挂钩,价格水涨船高,房源供应少。02-17 年,房委会年均仅竣工 580 个单位。
从市场结构看,香港住房供给呈现“双轨制”。(1)政府主导建设的公营房屋居住人口占比近半。公营房屋包括公屋与资助出售单位两类。2016年,公屋居住人口占香港人口 29%,资助出售单位居住人口占 16%,合计占比 45%。(2)公屋数量众多,叠加房价过高,近一半家庭选择租房。2016年,香港租房家庭占比 49%。
香港住房制度的反思
房地产业在经济中占比较高。香港房地产与经济高度相关,房地产相关行业占 GDP 比重一度超过 30%,06 年以来保持 20%-25%。2016 年,土地出让金占财政收入 22%,持有环节税收约占 5%,交易环节印花税占 3%,合计贡献 32%。
土地供应不足,为高房价埋下伏笔。因重视生态保护、楼市维稳等原因,香港土地供给不足,02-10 年年均仅出让住宅用地 5 公顷。人口持续增长背景下,土地供给过少,叠加金融环境宽松,造成香港房价持续上涨。
中产置业缺乏支持,住房阶层逐渐固化。理想情况下,香港可形成“公屋-居屋-私人住宅”的阶梯化供应体系。但由于居屋供给大幅减少,叠加房价持续上涨,中低收入阶层购房困难,住房条件难以改善。近期,新特首房屋政策提出,加大土地供给的同时,将公营房屋供应比例从六成提高至七成,重点资助中低收入群体购房置业。
风险提示:香港与内地经济文化制度差异影响适用性