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房地产行业研究报告:安信证券-房地产行业2019年度策略:穿越周期的迷雾-181210

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2018-12-11 13:26:52
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 黄守宏
研报出处: 安信证券 研报页数: 54 页 推荐评级: 同步大市-A
研报大小: 6,065 KB 分享者: cyl****rt 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        2018  年的五大转变:1)基本面:未来行业整体毛利率空间或是持续下降的趋势;低毛利率的背景下,成本管控能力的重要性或进一步显现。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2)战略面:三轮周期中,房地产业务布局从重点一二线城市转变为核心城市圈的覆盖;业务经营范围从单一的地产开发业务逐步拓展到物业、租赁、养老等多元尝试,未来地产的细分类行业或将逐步增加,且或有细分龙头公司脱颖而出。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)3)估值面:当前地产板块市盈率  估值创05  年来新低,也是自05  年来首次市盈率  估值低于沪深300  指数市盈率  估值水平,结合我们在中报/三季报总结中指出,地产板块具备高增长特征,高增长匹配低估值凸显板块配置价值。4)资金面:房地产行业主流房企资金占比具备较强集中度;未来债权融资的限制或有改善,但资金的便宜或昂贵却仰仗房企的资质,此时具备低成本融资优势的房企或有更多脱颖而出的筹码。5)政策面:对于明年行业政策的判断,我们认为地产调控政策或持续松绑,但政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程,博弈不同于以往周期中的全面松开;基于适度纠偏的判断,因城施策的导向或将持续,从而使得城市间的轮动效应更为明显。
        全国销售面积增速预期负8%到负5%:1)分城市能级预测,在中性假设下,预测全国销售面积增速负5.18%:我们认为,2019  年的销售表现或为前低后高,一线城市在销售面积、销售金额的占比或将提升,三四线及其他城市在销售面积、销售金额的占比或将回落,以城市能级分级预测,中性假设下,2019  年全国销售面积增速为负5.18%;2)需求端视角预测:2019  年全国销售面积增速负8.32%:我们从刚性需求、改善性需求、投资/投机需求等做预测,测算结果显示未来十年市场总量或在10  亿平的区间内震荡,对于地产销量断崖式下滑的担心或可抛除。以2019(刚性需求+改善需求+更新需求)/2018(刚性需求+改善需求+更新需求)-1  计算的增速作为住宅销售在2019  年预期销售面积增速(负8.32%),并结合住房销售面积占比商品房销售面积大概为86%的占比,推算2019  年商品房销售面积在15.74  亿平,同比增速大概为负7.56%。3)成本拆分法下地产投资增速中性预期为负3%:2019  年三四线城市的施工比例仍将占较大比例,并依据对一二线销售回暖的判断,一二线的施工比例或有提升,施工单价增速或逐步触底回暖,施工相关的投资增速或将逐步提升;而土地购置费相关的投资在土地市场逐步回冷的趋势里,土地购置费的增速或将大幅回落,结合两者的趋势,中性假设下,我们判断2019  年地产投资增速或在负3%的水平。
        穿越周期的迷雾:1)从超额收益的角度看,我们发现地产板块相对沪深300  的超额收益(强弱指标)与销售面积同比增速的趋势一般是同向的,在销售面积的上升区间内,强弱指标趋势向上,而在销售面积回落区间内,强弱指标一般趋势向下,且强弱指标在趋势上一般先于销售面积增速触底回升或见顶回落,而2011  年末2012  年初至2015  年初的这一轮周期里,地产板块强弱指标则走出了穿越周期的上升行情。2)我们简单复盘了2011  年末2012  年初至2015  年初的这一轮周期中,认为这一轮周期中地产板块相对沪深300  表现有穿越周期表现有以下几点,其一,更温和的融资环境:再融资重启,股权融资占房企到位资金比重在2014  年达到0.34%,在2015  年提升至1.20%;发债同比增速达到历年来最高,个人住房贷款利率也逐步进入下行阶段;其二,加杠杆发展的阶段:彼时地产行业具备较低的资产负债率,短期偿债压力也由2009  年的高点回落,并较长时间内保持低位调整,资金压力的环节为走向更多城市布局的房企带来新的发展契机,行业在这一轮周期中有着明显的加杠杆发展空间;其三,地产行业在该轮周期中虽然行业销售净利率下行较为明显,但我们认为销售净利率的下行在当时属于一致预期范围,依据当时一致预期净利润/一致预期主营收入计算的一致预期销售净利率是低于沪深300  一致预期销售净利率,但到实际年报统计结果,行业销售净利率虽有下滑,但实际水平高于一致预期水平,且高于沪深300  板块销售净利率。
        投资建议:当前地产行业类似于2011  年末2012  年初,相似的小周期、相似的土地购置费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转冷、相似的政策底;但不一样的是,我们认为这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程,博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适度纠偏的判断,因城施策的导向或将持续,从而使得城市间的轮动效应更为明显;城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面,进而影响企业经营与业绩等。1)行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用,建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产等;2)关注险资积极入股的企业,如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等;3)成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现,建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股、融创中国等;4)在行业由增量进入存量时代,园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势,这一类企业可关注如张江高科等;另外,物业服务类企业在未来具备一定的发展空间,可关注南都物业、碧桂园服务、新城悦等。
        风险提示:政策因素、宏观经济波动风险、销售不达预期等。

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