报告摘要：
          公司拥有天保金海岸、滨湖城、百利写字楼项目等优质土地储备约160万平米。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        土地成本低，开发前景好。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）08年注入股份公司的金海岸项目，土地成本1440元/平米，其中位置较差的楼栋目前售价在8000元以上。金海岸项目是天津经济技术开发区内目前稀缺的住宅大盘，总规划建筑面积170万平米，目前有130余万平米尚未开发，地块跨第二、第三大街，紧靠轻轨站，内有宽100米、长4公里的绿化带。滨湖城为限价房项目，规划建面14.5万平米，位于空港物流加工区，紧邻皇冠假日酒店，土地成本420元/平米，售价5600元/平米。百利写字楼规划建面13万平米，位于空港物流加工区，与空港区管委会在同一区域，土地成本数百元/平米，售价将超过10000元/平米。
          公司未来两年可结算面积增多，收入和利润有望大幅增长。目前在建项目有天保金海岸B08、滨湖城一期、百利写字楼一期，合计建筑面积30余万平米；金海岸B05、滨湖城二期、百利写字楼二期将于年内或2010年开工，合计建筑面积约25万平米。另外金海岸B区和D区尚有部分楼座计划2010年开工。金海岸B08今年9－10月份三栋高层开盘，均抢购一空。滨湖城价格低，位置优，销售前景非常好。百利写字楼计划销售为主。2010年主要可结算项目可能涉及金海岸B08、滨湖城、百利写字楼；2011年主要可结算项目可能涉及金海岸B05、滨湖城、百利写字楼等。预计公司2010年、2011年的收入和利润将较09年大幅增长。
          公司有拿地优势，尤其在空港物流加工区增加土地储备的潜力较大。公司的实际控制人是天津港保税区管委会，保税区管委会下辖保税区和空港物流区、物流加工区，空港物流区和物流加工区面积102平方公里，紧邻市区外环线，距离市中心仅20分钟车程，拥有大量待开发住宅用地。
          公司定向增发工作正积极推进中。拟募集资金不超过25亿元，将首先用于偿还08年控股股东资产注入时形成的股份公司对控股股东的10亿余元欠款，剩余部分将对滨海开元公司增资以投入金海岸项目剩余部分的开发建设。
          给予增持-A评级。假设增发2亿股，募集资金22亿元，预测2010年摊薄后EPS0.56元，给予24倍市盈率，对应目标价13.4元；每股RNAV约12.7元，按照其140％对应目标价17.7元；综合两种估值方法，给予六个月目标价15.50元。