【正文】
报告名称:冲刺开始--万 科A 公司点评
研究人员:曹旭特
报告类型:公司点评 报告日期:2009-11-06
公司名称:000002 万 科A 所属行业:房地产开发行业
投资建议:维持"买入"
报告级别:★★
(报告级别是对报告综合评价的结果,分五级,自"一星"至"五星"。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】"五星"为综合质量最高的报告。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯))
【内容摘要】:
冲刺开始。10月份万科销售面积和销售金额分别达到60.8万平米和65.4亿元,环比9月增长13%和20%;同比08年10月增长31%和95%。实现较快增长的原因之是公司开工量逐渐开始形成有效供给,公司下半年的开工量将是上半年的2.1倍。随着可售资源的增长,万科下半场表现将更精彩,目前已经到了年底销售冲刺阶段,我们看好公司四季度和明年上半年的销售增长。
低成本扩张。10月份公司新增项目三个,来自长春和沈阳两个城市,合计权益建筑面积54万平米。由于拿地成本较低,预计未来都能实现较高回报。如长春柴油机厂楼面地价仅约2000元/平方米,预计售价不低于6500元,毛利率可达35%;长春小东沟楼面地价每平米1523元,该项目容积率仅为1.2,可以建设部份高端产品,毛利率也不低于35%。
业绩锁定率高。08年报显示公司预收帐款为239亿元,09年前三季度公司结算了295亿元,而在此期间公司销售的合同额达到527亿元,依此计算公司截止10月份的未结算的合同预售款为471亿元。我们预计公司四季度将结算152亿元,因此在不考虑四季度最后两个月新增销售额情况下,公司可为明年留出319亿元预收款,占明年结算收入的55%。
存货减值准备仍有继续被冲回的可能。三季度公司冲回存货减值准备0.16亿元,年初至今累计冲回2.84亿元,目前尚有减值计提额9.46亿元。由于房价的上涨,未来仍有继续冲回减值准备的可能,如北京的西大望路计提的1.2亿元减值就很有可能在四季度冲回。跌价准备冲回成为公司09年业绩增长又一源泉。
投资建议。可售资源不足导致公司销售同比增长落后,也压抑了其股价表现,但未来可售不足的瓶颈将有望突破,随有效供给的增长,万科的销售增长将得到延续。预计公司09-11年每股收益分别为0.5、0.7和0.83元,动态市盈率分别为23.4、16.8、14.3倍,建议买入。