2018  年  1-7  月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长  14.4%和10.2%，销售面积和金额同比分别上升  4.2%和  14.4%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】7  月单月投资增速13.2%较  6  月提高  4.7  个百分点，新开工及施工走强，单月新开工同比大增29.4%，施工面积增速扩大至  3%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）7  月单月销售增速  22%创年内新高，主要由于推盘加速。在一二线城市严格限价的背景下，房企加速推盘及周转回收现金流。我们预计下半年一二线成交热度不减，三四线在棚改弱化的背景下销售增速下行通道开启，预计下半年全国销售放缓。6  月房地产流动性紧张局面仍未改善，国内贷款及个人按揭贷款持续下滑。7  月销售投资数据均彰显强韧性，我们认为在严调控背景下政策边际放松预期较弱，高位运行难以持续，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科  A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注REITs  受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。
        支撑评级的要点
        1-7月，全国房地产开发投资额同比增长  10.2%，较  1-6月扩大  0.5个百分点；商品房新开工面积同比上升  14.4%，较  1-6月扩大  2.6个百分点；施工面积同比上升  3%，增速较  1-6月扩大  0.5个百分点；土地购臵面积同比上升  11.3%。7  月单月投资增速  13.2%较  6  月提高  4.7  个百分点，新开工及施工走强，单月新开工同比大增  29.4%，施工面积增速扩大至  3%。土地购臵面积和成交价款仍高位运行，主要由土地购臵费上涨拉动，剔除价格影响后，H1  地产投资同比下降  4.9%。我们预计下半年土地购臵费增速将逐渐收窄，带动土地投资增速回落。
        1-7  月的商品房销售面积为  89,990  万平方米，同比上升  4.2%；销售额为78,300亿元，同比上升  14.4%；较上月扩大  1.2个百分点；销售均价为  8,701元/平米，同比上升  9.7%，较上月扩大  0.2个百分点。7月单月销售增速22%创年内新高，主要由于推盘加速。在一二线城市严格限价的背景下，房企加速推盘及周转回收现金流。我们预计下半年一二线成交热度不减，三四线在棚改弱化的背景下销售增速下行通道开启，预计下半年全国销售放缓。
        1-7  月，房地产开发企业合计资金来源为  93,308  亿元，同比上升  6.4%，较  1-6月扩大  1.8个百分点。从各资金来源同比来看，1-7月累计数据中，国内贷款同比下降  6.9%，较  1-6月收窄  1个百分点；利用外资同比下降70.5%，较  1-6月收窄  2.5个百分点；自筹资金同比上升  10.4%，较  1-6月扩大  0.7  个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升  8.7%，较  1-6月扩大  2.6个百分点，其中，1-7月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升  15.1%和下降  1.4%。
        评级面临的主要风险
        房地产行业销售大幅下滑，去杠杆进程超预期。