事件：
        国家统计局公布2018  年1-5  月房地产开发投资和销售数据，全国商品房销售面积56409  万平方米，同比增长2.9%，增速比1-4  月提高1.6  个百分点。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】全国房地产开发投资41420  亿元，同比名义增长10.2%，增速比1-4  月份回落0.1  个百分点，其中，住宅投资29037  亿元，增长14.2%，增速与1-4  月份持平。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）房屋新开工面积72190  万平方米，同比增长10.8%，增速提高3.5  个百分点；土地购置面积同比增长2.1%，1-4  月为下降2.1%；土地成交价款3522  亿元，同比增长16.0%，增速提高2.4  个百分点。
        观点：
        1．投资与新开工延续高增长  补库存逻辑继续验证
        1-5  月份，全国房地产开发投资41420  亿元，同比名义增长10.2%，与1-4  月份的10.3%维持在同一水平。按照同期固定资产投资价格指数计算出的实际投资增速为3.8%，相对于2017  年实际增速1.1%有明显反弹，距离2016  年的7.5%仍有一定差距。
        我们在1-3  月房地产开发投资数据点评《投资增速创新高，销售数据双回落》（4  月17  日）中提出了投资增速提高是阶段反转，而不是短期反弹的观点，并认为全年房地产投资名义增速将维持在10%左右。1-4  月点评《销售回落，资金趋紧，投资高增速如期维持》中我们重申了这一观点。
        我们提出观点的主要依据有二：一是房企补库存需求强烈，其他费用中的土地购置费用有保证，1-4  月土地购置费同比增长66.9%，2017  年全年增速为23.4%；二是同样基于基于补库存逻辑，20181-4  月新开工面积增速大幅提高，后续开发投资有支撑。
        从目前来看，土地购置费增速仍高，施工面积增速也在缓慢回升。考虑到房地产投资的惯性，我们认为后续房地产投资实际增速有望维持在5%左右。如果固定资产投资要素价格不发生剧烈变化，全年名义增速仍将维持在10%左右，短期内大幅回落的空间不大。
        在1-3  月和1-4  月的数据点评中，我们认为全年土地购置面积将维持在5%以下，同时新开工增速有望维持在5%到7%，不会大幅回落。1-5  月数据新开工面积增速10.8%，基本符合我们的预期。我们认为销售增速下滑、融资紧张、房企补库存仍将是未来一段时间的主旋律，维持以上判断不变。
        2．销售数据略超预期  大幅回暖可能性低
        1-5  月，商品房销售面积56409  万平方米，同比增长2.9%，增速比1-3  月提高1.6  个百分点。销售额48778亿元，同比增长11.8%，增速提高2.8  个百分点。我们认为销售数据反弹的主要原因是资金压力下部分开发商推盘速度的加快。
        从目前的政策导向来看，我们认为销售额和销售面积增速在年内大幅回暖的可能性低。我们维持“全年销售面积增速有可能降低至0，销售额增速也将回落至5%以下”的判断。同时，从中短期各城市的供求关系来看，销售筑底过程将平稳而缓慢，地产韧性仍然很强，销售增速大幅下滑的可能性同样很小。
        3.房价增速反弹年内将以缓慢回落为主
        值得注意的是，我们以销售额增速与销售面积增速的差额估算同期的房价增速，数据显示今年房价上涨速度有较大幅度的反弹。按照我们的估算，1-5月商品房房价增速为8.9%，高于2017年全年2.9个百分点，住宅房价增速为10.5%，高于2017年全年4.5个百分点。
        房价继续较快上涨的背后是供给的不足。我们在专题报告《择地利以应天时：寻找周期分化下的相对收益》中分析了34座大中城市的中短期供需情况，认为短期供给逐渐提升但仍然紧张。按照我们的分析框架，随着供给的逐渐增加和供需关系的逐渐缓和，目前房价的较高增速在年内较难维持，增速将以缓慢回落为主。
        4.到位资金增速反弹  自筹及预收款增速提高是主因
        1-5  月，房地产开发企业到位资金62003  亿元，同比增长5.1%，增速比1-4  月份提高3  个百分点。其中，国内贷款10201  亿元，下降2.8%；利用外资21  亿元，下降76.2%；自筹资金19473  亿元，增长8.1%；定金及预收款20122  亿元，增长12.7%；个人按揭贷款9250  亿元，下降3.6%。
        从数据上看，在自筹资金和定金及预收款两项增速提高的带动下，开发资金增速反弹，这部分超出我们的预期，原因在于商品房销售情况超出我们的预期。而在供需两端贷款均收紧的情况下，房企转向债券、中期票据，乃至发行新股融资，自筹资金增速提高基本符合市场预期。
        站在当下时点，我们首先认为销售大幅回暖的可能性较低，年内将以缓慢回落为主，因此定金及预收款增速将回落，短期反弹不可持续，维持年内将回落至5%左右的判断。自筹资金重要性和占比均将提升，增速仍有上升空间，我们预计在10%左右。而在金融去杠杆延续的背景下，如果不出现政策的明显转向，国内信贷环境预计延续紧张局面，国内贷款和个人按揭贷款增速预计仍将继续下降。综合判断，2018  年到位资金增速应在0  左右。
        投资建议：
        销售缓慢筑底、投资维持高位、资金紧张持续、补库存需求仍强，我们维持之前提出的判断。以此为出发点，我们推荐两类房企，一是融资能力强、加杠杆空间大的房企，将有很大的机会实现市场份额的快速提升或实现弯道超车，推荐万科A、保利地产；二是受益区域供给紧张和需求旺盛的区域高弹性房企，推荐滨江集团、荣盛发展、蓝光发展。
        风险提示：资金紧张超预期加重，销售数据大幅下降