事件：公司披露2017年年报，全年实现营业收入总额1463.06亿元，同比下降5.46%，实现归母净利润156.26亿元，同比增长25.8%，基本每股收益为1.32元，同比增长20.00%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司全年实现签约销售面积2242万平方米，同比增长40.3%，签约销售额3092  亿元，同比增长47.2%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）销售均价13790元/平方米，同比增长4.9%。  
        业绩符合预期，可结算资源充足  
        公司此前业绩快报预告归母净利润为156.8亿元，年报披露业绩为156.26亿元，误差不到0.35%，符合市场预期。公司在营业收入略有下降的情况下实现了归母净利润的大幅提升，主要有两个原因：（1）利润率提升。2017年公司综合毛利率31.05%，较16年提升2.05个百分点；房地产业务结算毛利率30.50%，较16年提升2.48个百分点；净利润率13.45%，较16年提升2.42个百分点。（2）随着合作项目增多并陆续进入项目结转期，公司投资收益大幅增长，2017年投资收益16.8亿元，同比增长34.77%。而这一块在营业收入里是没有体现的。截止到2017年底，公司账面预收账款2253.06亿元，预收款/营业收入高达154%，充足的可结算资源为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。2018年公司计划竣工面积1900万平米，同比增长22.3%，公司加快竣工节奏有望助力公司业绩快速释放。  
        销售规模再创新高，18年目标4000亿  
        2017年，公司把握市场机会，销售规模再创新高，实现签约销售额3092  亿元，同比增长47.2%；签约销售面积2242万平方米，同比增长40.3%。从区域分布看，三大核心城市群占比近70%，一二线占比82%，三四线占比提升至18%主要原因为实现了珠三角城市群全覆盖。公司在7个城市市占率排名第一，23个城市排名前三。从产品结构来看，住宅销售额占比85.5%，144平米以下中小户型占比92.4%。根据中国指数研究院的数据，公司2018年销售目标4000亿，对应增速29.4%。  
        拿地扩张积极，加大并购整合力度  
        2017年公司拿地扩张非常积极，新增项目204个，新增容积率面积4520平米，同比增长88%；总成本2765亿元，同比增长128%，拿地金额占销售额的89.4%，积极扩张态势明显。新增土地平均楼面地价6118元/平米，楼面地价/销售均价仅44%。从区域分布上看，公司仍然聚焦一二线城市的土地资源，新增土地面积中一二线占比63%，金额占比82%。公司新进入城市24各个项目，全国布局城市增加至92个。从拿地方式来看，公司加大了并购等合作方式拿地力度，全年通过并购获取81个项目，新增容积率面积2190万平米，达到总土地拓展面积的48%。2017年公司大型并购整合发力，完成与中航工业集团地产业务的整合，通过现金方式收购保利（香港）控股有限公司50%股权的方案也获得股东大会高票通过，有望逐步解决同业竞争问题，公司市占率和业务区域有望进一步扩大。  
        未结建面超过1.5亿方，未结货值近2.5万亿  
        公司土地储备充足，截至2017年末，公司待开发土地储备面积9090万平米，足以保障公司未来2-3年的开发需求。其中一二线城市占比63%，三四线占比37%。我们测算，公司未结算项目（包括在建）建面超过1.5亿方，未结货值近2.5万亿。  
        债务结构合理，融资成本优势明显  
        随着公司积极拿地扩张，公司负债率水平有所回升，净负债率达到86.45%，资产负债率达到77.28%。但公司总体债务结构合理，一年内到期债务仅为公司账面现金余额的43.5%。从融资来源来看，银行借款占比66%，各类债券占比16%，其他类型借款占比18%。截至2017年底，公司银行贷款授信额度近3600亿元，剩余未使用额度超2000亿，在行业融资整体收紧的大背景下，公司在融资方面的优势愈加明显。公司平均融资成本仅4.8%，在行业内处于领先水平。  
        投资建议：公司土地储备充足，拿地扩张积极，在央企整合的大背景下，保利地产作为集团核心的地产开发平台优势十分明显，不排除未来继续承接优质资源的可能性。在完成保利香港的整合，解决同业竞争问题后，业务区域和市占率有望加速提升。根据公司最新年报数据和经营计划，我们上调公司2018-19年EPS由1.51、1.80元至1.68、2.10元，预测20年EPS2.72元，对应PE为7.9X、6.3X、4.9X，维持"买入"评级，6个月目标价18.96元。  
        风险提示：房地产调控政策超预期，公司销售额不达预期