事项：国家统计局公布2018年1-3月全国房地产开发投资和销售情况，1-3月房地产开发投资额同比增长10.4%，新开工同比增长9.7%；商品房销售面积同比增长3.6%，销售额同比增长10.4%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】  
        平安观点：  
        投资增速创新高，全年相对乐观。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2018年1-3月房地产投资同比增10.4%，增速比前2月提高0.5个百分点，创近三年新高。投资增速持续回升，我们判断主要原因为：1）2017年为土地市场大年，主流房企补库存积极，土地购置费滞后支付为投资提供支撑，1-2月土地购置费同比增长47.9%；2）一季度PPI累计同比上涨3.7%，原材料成本上涨提振投资；3）新开工同比增长9.7%，同时开发商加快施工，施工强度提升带动建安支出增长。展望2018年，我们维持对地产投资乐观判断，一方面土地购置费仍有望保持正增长，另一方面由于新开工绝对值大于竣工面积，施工面积仍有望小幅增长，预计2018年投资同比增长5%左右。  
        新开工大幅回升，土地购置增速回升。2018年1-3月全国新开工面积34615万平米，同比增9.7%，增速较前2月回升6.8个百分点。其中3月单月同比增长17.8%，新开工增速大幅回升，我们判断主要原因为：1）目前全国已开工未售住宅库存仅0.62年，低库存带动住宅新开工增速高达12.2%；2）低基数，2017年3月新开工较前2月下降16.9%。考虑住宅低库存，预计2018年住宅开工有望带动商品房开工增长0%-5%。1-3月全国土地购置面积同比0.5%，土地成交价款同比增长20.3%，增速较前2月回升20.3个百分点，增速大幅回升主要受低基数影响。万科、保利、新城2018年1-3月拿地销售比为85%、125%和158%，较2017年全年分别收窄43个、77个和207个百分点，资金面持续趋紧或已影响房企拿地意愿。  
        销售略超预期，短期有望延续增长。1-3月全国商品房销售面积同比增长3.6%，较前2月回落0.5个百分点；销售额同比增长10.4%，较前2月回落4.9百分点。其中3月销售面积同比增长3.2%，超出市场预期。分区域来看，中部地区销售面积同比增长14.6%，增速提高3.9个百分点，其他区域增速均较前2月略有回落。从草根调研来看，融资成本上升背景下，开发商明显加快开工和推盘节奏，叠加基数回落，预计4月销售仍有望延续正增长。展望全年，供给量上升带动一二线增长，三四线尽管棚改托底、但受需求透支、利率上行等因素影响预计成交将缓慢回落，维持2018年销售面积同比小幅下降的判断。  
        资金面整体偏紧，按揭利率持续攀升。2018年1-3月房企整体到位资金3.68万亿，同比增长3.1%，增速较前2月回落1.7个百分点。3月全国首套房贷款利率为5.51%，连续15个月环比上升。受按揭利率上行和信贷额度偏紧影响，个人按揭贷款增速同比下降6.8%，降幅较前2月扩大2.5个百分点。在资金面趋紧背景下，预计开发商后续仍将加大推盘回收现金流，同时拿地投资将趋于谨慎。
        投资建议：经过前期调整，目前板块主流房企对应2018年PE不到8倍，短期看好板块表现：1）短期政策迎来真空期；2）推盘高峰叠加低基数销售增速有望回升；3）主流房企报表靓丽。建议关注：1）低估值龙头保利、万科、招商、金地等；2）边际改善的二线阳光城、蓝光；3）布局核心城市的高成长新城、华夏、荣盛；4）具有业绩支撑的租赁主题天健、世联。
        风险提示：1）银监工作会议强调控制居民杠杆率过快上涨，目前按揭利率连续15个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现；2）2018年将迎来房企偿债小高峰，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险；3）2016-2017年上半年高地价项目将在2018年陆续入市，考虑多地实现限价政策，若限价无法突破，由于地价成本抬升，将导致板块未来利润率下滑风险；4）目前政府在稳妥推进房地产税立法，若房地产税出台时间超预期，市场面临调整风险。