◆9 月房地产市场:金九不在,一线城市库存开始上升
我们跟踪的重点城市9 月整体成交情况是跌多涨少,13 个城市中仅有杭州、青岛、重庆成交量是上升的,分别上升55%、3%、14%,苏州与8 月持平,上海、无锡、北京、深圳、西安跌幅在10%以内,天津、武汉跌、长沙幅超过10%,分别为11%、13%、20%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
从其中10 个城市历年9-10 月成交量数据统计,一线城市9 月成交量环比大约在15%-20%,二线城市则差异较大,而10 个城市的历年10 月成交量总体则基本与9 月持平,即难以有较高的持续升幅。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)如果今年也是这样的规律的话,那么10 月的成交量就有可能无法显著超过7-8 月的水平。
库存:我们跟踪的城市中,由于销售放缓,一线城市的9 月的库存水平开始调头上升,二线城市库存情况略好,库存还在底部徘徊。当前,部分一线城市房价面临的压力可能大于二线城市。
◆土地市场:一二线城市持续活跃
60 个大中城市用地成交面积较8 月出现了回落,一改之前4 个月的升势。而成交面积环比增速已连续5 个月下滑。但我们观察到,住宅用地的楼面地价呈现大幅跃升,平均楼面地价从8 月1969 元升至2691 元,我们判断这可能与土地的区位成交结构有关,可能成交量更多地向一二线城市集中。在主要的一二线城市,9 月土地市场持续活跃,开发商仍继续看好一二线城市市场的发展。
◆ 地方性、区域性公司在销售进度上的弹性更大
四大公司中,保利、万科在销售上更为积极,或者在这些城市有较多的可售资源可以推出;地方性、区域性的公司在销售进度上的弹性更大,可能是由于长期根植当地市场,因此有持续不断的项目可售资源;跟踪的这些公司在9 月新推盘数量不多,大多都是持销项目,也印证了成交量的下滑一部分是由于供应不足导致。
◆投资建议:
我们依然维持9 月的报告《休整、蓄势后或重拾升势》中的观点,即从7 月起的调整期还将延续一段时间,9 月的成交量未超过8 月,“银十”成交量估计大致与9 月相近,可能无法显著超过7-8 月。对于关注中期走势的投资者,可以在第四季度逐步建仓,等待明年一季度起房地产市场的受信贷、通胀等因素推动的再度回暖。
股票推荐上,投资者可以关注一些地区性龙头和一些质地优良的小公司,如:华丽家族、新湖中宝、福星股份、首开股份等。