鸿业地产目前项目情况:①金桥太阳岛 2 期,已销售给北京芳城地产公司。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】②长安航天产业基地情况,土地取得成本1.95 亿元,占地面积为191.93 亩,建筑面积为32.9 万平方米,地价合每平方米593 元左右。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)③金桥国际广场A、B、C 座,总面积为100,242.84 平方米,其中已售面积69,853.32 平方米;待售面积为22018.19 平方米,拟全部对外出租。
交易价格及盈利情况:①根据公司测算,以鸿业地产 2009 年8 月31 日为基准日的审计、评估值为定价依,约为3850 万元,增加净利润1500 万元左右。②鸿业地产以账面价值5749.39 万元的金桥国际广场C 座部分房产、相应的税费、维修基金及公司此前购置金桥国际广场C 座24 至27 层的过户税费及维修基金以及现金238 万元,抵偿所欠公司6800 万元的债务本金。
由于公司未公告对鸿业地产的评估情况,也未公布所抵房产的面积等数据,我们无法判断其合理性,尤其是长安航天产业基地增值金额和所抵房产的溢价程度。但是总体上,在不考虑所抵资产溢价的情况下,由3850 万元股权出售款带来的1500 万净利润低于我们此前对鸿业地产盈利的预期。
公司此次出售资产有利于公司转型:一是满足此前换新牌照时对实业资产处置的承诺,二是明确为公司引入战略投资者扫清了障碍,三是为抵债资产为固有资产投资带来稳定的租金收入来源。
公司信托主业运行平稳,但是仍需加强。①根据我们测算,至09 年6 月末,公司信托规模约为85 亿左右,比年初增长30%左右。②银信产品仍是增长主力。09 年上半年集合信托共成立7 款产品,以5 千万级左右的居多,而上半年信托规模增长19.9 亿元。③从集合信托产品的结构看,投资渠道和客户渠道缺乏仍是制约信托主业的主要因素。至09 年9 月,公司已成立10 款产品,其中有8 款为证券类产品,1款为重庆实业股权收益权项目,1 款为贷款类项目。