◆全球股市大跌,A 股地产板块跟随调整,板块跌幅4.66%
今日全球股市大跌,泥沙俱下。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】SW 地产板块跌幅4.66%,其中地产龙头中万科A 跌幅3.16%,保利地产跌幅3.53%,新城控股跌幅4.08%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
◆除跟随调整,我们认为地产板块下跌主要基于融资紧缩和获利回吐
1、近期地产融资通道全面缩紧。非标地产融资业务全面叫停,部分银行宣布暂停开发贷;1 月29 日上海银监局下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》,严控房地产并购贷款管理,尤其对土地项目公司并购明确实行穿透监管;2 月1 日广州工农中建四大行上调房贷利率,充分体现“调控不放松”及“因城施策”的政策导向;供给侧和需求侧的资金面全线紧缩,影响开发商融资、回款与现金周转,间接影响房企利润水平。
2、房地产板块短期获利盘较多。年初至今整体涨幅较高,上涨速度较快,部分标的涨幅惊人,已积累较多获利盘需要消化。目前板块内部不能“眉毛胡子一把抓”,借着调整仔细区分公司基本面和上涨原因。
◆我们认为龙头房企目前情况下具备“确定性价值”和“避险价值”
1、规模效应:集中度提升扩大龙头房企规模具备较强确定性。行业总规模见顶,随着中小房企不断被收购退出市场,龙头房企市场份额和公司规模仍将会持续提升。我们预计2018 年龙头房企TOP3/TOP10/TOP30的销售金额占比将分别达到18%、35%和50%,地产行业并购整合在未来三年内将持续,加速向头部集中。行业龙头竞争结构优化,受益于品牌和规模效应。未来地产行业将高度聚集,便于管理,规模和风险可控。
2、业绩确定:2017 年全国销售金额约13.37 万亿,同比增长13.7%创历史新高,为2018 年房企的业绩结算提供了较强确定性。2018 年1 月的销售数据(克尔瑞第三方)显示,地产龙头恒大、万科、碧桂园1 月销售金额均超600 亿。万科公告称2018 年1 月份公司实现合同销售金额679.8 亿元,同比增长41.3%。
3、估值修复:我们在年度策略报告《2018 前路渐明:四大红利与房企进化》详细阐述了地产板块估值修复的逻辑,包括长效机制使不确定性估值折价得到修复,调控手段升级使供需平衡,周期性波幅减弱,风险溢价减小;龙头房企积极拓展生活服务板块,分部估值法更精准衡量利润的稳定程度,利于板块估值修复。目前SW 地产板块整体估值PE 为16.8,相对其他板块估值较低,具备一定的避险价值。
◆投资建议:关注具备融资优势和规模优势的龙头房企
建议关注具备融资优势和规模优势的龙头房企,如保利地产和万科A。
◆风险分析:资金链断裂、汇率波动、利率提升
销售下滑和融资困难有导致房企资金链断裂的可能;美元升值和汇率波动有导致房企汇兑损失加大的可能;利率提升有导致房企融资成本提升及债务负担加重的可能。