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保利地产研究报告:天风证券-保利地产-600048-业绩增速超预期,销售突破3000亿-180116

股票名称: 保利地产 股票代码: 600048分享时间:2018-01-16 17:06:16
研报栏目: 公司调研 研报类型: (PDF) 研报作者: 陈天诚
研报出处: 天风证券 研报页数: 6 页 推荐评级: 买入
研报大小: 629 KB 分享者: che****co 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        事件:2017  年全年公司实现签约销售面积2242  万平方米,同比增长40.27%;实现签约销售金额3092  亿元,同比增长47.19%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】销售均价13790  元/平方米,同比增长4.9%;2017  年公司实现营业收入1450.3  亿元,同比下降6.3%,实现归母净利润156.8  亿元,同比增长26.3%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
        业绩增速超预期,全年销售额突破3000  亿
        公司作为地产行业龙头,受益于行业集中度提升,销售规模快速增长,2017  年全年公司实现签约销售面积2242  万平方米,同比增长40.27%;实现签约销售金额3092  亿元,同比增长47.19%。销售均价13790  元/平方米,同比增长4.9%;
        受营改增实施和项目结转区域变化影响,公司营业收入略有下滑,2017  年公司实现营业收入1450.3  亿元,同比下降6.3%,但由于结转项目毛利率提高且权益占比提升,公司归母净利润增长迅速,2017  年公司实现归母净利润156.8  亿元,同比增长26.3%(此前wind  一致预期为18.32%)。
        加速拿地扩充土地储备,为规模扩张奠定坚实基础
        公司加速拿地扩充土地储备,我们根据公告测算17  年全年公司累计获取项目至少有193  个,超过2016  年的两倍;对应计容建筑面积至少有4004  万平,同比增长94.6%;权益地价至少有1624  亿元,同比增长94.88%,占到当年销售金额的52.5%;总地价至少有2680  亿元,同比增长124.34%,占当年销售额的86.7%。根据克而瑞的估算,公司2017  年拿地总货值约为5319  亿元,占当年销售额的172%。受收购中航地产项目影响,公司加大了在三四线城市的布局,特别是核心城市群当中的三四线城市。公司土地储备充足,我们测算公司未开工土地面积超过9000  万方。公司产品结构中住宅占比超过85%,其中90%以上为中小套型。优质的土地储备为公司未来进一步提升业绩、市占率提供了坚实支撑。
        资源整合持续推进,有望重返行业前三
        17  年以来公司加大资源整合力度,上半年收购中航集团旗下20  个地产项目,下半年公司51.5亿元(包含债权)收购保利香港50%股权的交易方案获股东大会通过,有望逐步解决同业竞争问题,公司市占率和业务区域将进一步扩大。我们认为在央企整合的大背景下,保利地产作为集团核心的地产开发平台优势十分明显,不排除未来继续承接优质资源的可能性。我们认为随着激励机制不断完善,管理层和员工的积极性将大幅提升,同时凭借央企在融资、获取资源等方面的优势,公司规模增长有望提速,助力公司重返行业前三。
        激励机制走在央企前列,大力度跟投助力公司成长
        公司机制一直较为灵活,激励力度走在央企前列。2016  年公司已经推出股票期权激励计划,覆盖公司682  名员工,获授股票期权数量占公司总股本的比例为1.095%。行权价格8.72  元,行权业绩条件要求指定时间区间净利润年复合增速不低于8%。
        2017  年12  月23  日,公司推出跟投机制,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投规模上看,公司跟投方案的激励力度较大,跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%,为央企较高水平。跟投机制将员工和管理层的利益与公司利益有效绑定,有利于激发员工积极性,提升公司拿地质量和运营效率,做大做强公司业绩。在行业集中度快速提升的大背景下,跟投机制的推出将为公司快速成长再添动力。
        投资建议:公司推出跟投机制将进一步调动管理层和员工的积极性,助力公司规模快速扩张;公司作为集团核心的地产开发平台,在解决同业竞争问题后,业务区域和市占率有望加速提升。我们预计公司  2017-19  年EPS  为1.24、1.51  和1.80  元,对应PE  为13.39X、10.98X、9.25X,维持“买入”评级,6  个月目标价22.65  元。
        风险提示:一季度销售不及预期、加息

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