彩生活宣布拟收购深圳市万象美物业管理100%权益,代价为20.125 亿元人民币。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】万象美前身为万达物业管理,彩生活通过是次收购,收一并接管其项目。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)假设交易代价完全由债务融资,则收购完成后彩生活2018 年的盈利有望增厚约18%。个股昨日仅微涨,我们相信或由于投资者忧虑收购或推高公市的负债比率 (净负债比率或升至100%以上)。股东通告将于12 月初发布,届时投资者将能更有效地评估该交易及收购目标之现金流,而我们亦将根据财务报表及通告全面审视财务模型。暂维持盈利预测及「买入」评级。
投资亮点
收购标的前身为万达物业管理。彩生活于2017 年11 月14 日公布向其母公司花样年(1777.HK)收购万象美。是次收购较我们预期出现得早,规模也较大,因彩生活将接管商业物业管理项目。经花样年管理约一年时间,万象美2017 年上半年的税后利润达1.288 亿元人民币,相当于彩生活的128%。我们估算是次的收购代价相当于约10 倍的2017 年市盈率。公司将于2017 年12 月初公布详情,有关收购仍待独立股东于特别股东会议通过。预期项目将于2018 年初完成。
彩生活将承担巨额债务。基于目前数据,我们预期有关交易将显着推高彩生活的负债比率。截止2017 年上半年,彩生活持有现金5.39 亿元人民币。由于今次收购的融资安排尚未公布,假设交易完全由债务融资,彩生活将需取得额外20 亿元人民币银行贷款,2018 年的净负债股权比率将由2017 年上半年的45%跃升至107%。假设融资成本为7%,每年的利息支出约为1.4 亿元人民币。即使如此,收购目标仍能为2018 年的每股盈利带来贡献 (详见下述)。由于万象美业务发展成熟,其项目在交易完成后将实时为彩生活产生经营现金流,我们预期这将足够抵销利息开支有余。
为2018 年的盈利带来正面影响。万象美2017 年上半年的盈利高于彩生活,但考虑到财资成本,有关的贡献将会较低。我们初步估算,若万象美2018 年贡献2 亿元人民币的营运利润,彩生活的额外利息开支为1.4 亿元人民币,则是次收购将提升彩生活2018年每股盈利18.2%至0.34 元人民币,相当于同比增长38.8%。若(i) 万象美的盈利能力优于我们预期;或/及 (ii) 彩生活最终的融资成本低于预期,则有关贡献将更高。
重新审视个股的机会。我们暂维持盈利预测不变。尽管如此,我们预期是次的收购对彩生活的影响正面,2018 年及往后的盈利将有上调空间。我们相信目前股价或提供较佳的买入机会,投资者可重新考虑。重申「买入」评级。