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房地产行业研究报告:申银万国-房地产行业09年上半年业绩回顾:现金流大幅好转,业绩增长符合预期-090902

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2009-09-02 10:09:31
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 殷姿,江征雁
研报出处: 申银万国 研报页数: 14 页 推荐评级:
研报大小: 406 KB 分享者: han****ng 我要报错
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【研究报告内容摘要】

  库存低于行业平均水平,导致09年上半年上市公司整体销售跑输大势。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】09年1-6月份,随着市场销售情况的稳定以及恢复,全国整体销售情况大为好转,销售额同比增长53%,上市公司楼盘相对较为集中的10大城市销售额增长幅度高达79%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)但上市公司经营性现金流同比增长为50%,整体销售情况低于行业平均水平。我们认为上市公司销售跑输大势的主要原因是:(1)08年采取更为积极的销售策略导致库存出清情况好于行业整体;(2)上市公司对市场反应更为迅速,08年开工调整幅度大于行业平均水平。由此导致09年上半年供货量相对较低。
  投资增速慢于销售回款,导致现金流和负债率大幅改善。虽然销售超预期大幅回升,但是由于年初大多开发商对市场判断相对谨慎,导致投资调整滞后。上半年,行业投资增速同比增长9.9%,较去年1季度同比增速下滑25.6个点;上市公司收缩幅度远大于行业平均水平,投资支出同比减少17%。由此使得行业和上市公司现金流状况大幅改善,其中上市公司上半年累计经营性现金流达到382亿,而这一数据在近3年,基本都为负值;同时行业整体的资产负债水平回落至64%,净负债率则大幅降低为37.4%。
  结算滞后于销售,净利润同比增长14%,同时毛利下滑趋势有所缓解,由于结算进度的影响,上市公司结算利润增长幅度远小于现金回款增长幅度。2009年1-6月,房地产营业收入同比增长13.9%,营业成本同比增长为16.4%,净利润同比增长14%。基本符合我们的预期。上市公司整体毛利率下滑幅度相对于1季度有所缩窄。2009年上半年,上市公司平均销售毛利率为36.5%,扣除营业税金及附加后为28.3%,相对于去年中期的高点分别下降1.4和1.2个百分点,而相对于今年1季度则上升0.8个百分点。同时由于销售的回暖和管理费用等有效控制,行业整体的三项费用率有所下滑,由此使得在毛利下滑的情况下,整体净利率水平相对于去年中期并未出现明显的下降

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