信和置业有充裕的财务资源,净现金头寸达到230亿港元(相当于市值的27%),这有助公司在未来增加土地储备以实现增长,特别是最近金管局推出有关贷款价值比率的措施以调控楼市。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司的派息记录良好,管理层目标维持0.51港元的每股派息,代表着股息收益率为3.8%,略低于五年平均水平的4%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)考虑到股息收益率自2013年以来的最低水平约为3.6%,我们相信12.30港元是较好的进场时机,上涨空间为15%(若以3.6%的股息收益率为目标)。
业务策略
管理层对房地产开发采取稳定及保守的做法。在过去,信和置业根据20%的目标毛利率积极进行土地投标。从公司的投标记录可以看到,信和置地愿意与其他开发商(包括中国的开发商)合作,条年是双方的投资理念和对回报的预期一致。
成功的城市住宅重建项目
一般来说,香港住宅市场有三种发展方式:1.政府和港铁公司进行招标及拍卖;2.改变农地的用途;3.城市重建。
在目前,中国的开发商一直积极使用第一种做法,因此,香港发展商为了保持竞争力,会专注后两种方式。
对于中国开发商而言,城市重建项目的进入壁垒相对较高,因为在进行项目规划和销售时,开发商需要熟悉本港的行业知识和条例,才能实现良好的利润率。
信和置业与市建局在多个城市重建项目中进行合作,包括位于湾仔的囍汇(容积率面积 :610平方呎),该项目是近几年进出、极为成功的大型项目,反映公司发展项目的可持续性。
观塘项目将成为重要的增长动力
信和置业的另一个项目 - 观塘市中心重建计划第二、三发展区(占地面积:135万呎,土地成本约5,000港元每呎)将成为公司未来的销售亮点。该项目预计将于2018年推出。保守估计,平均售价将为15,000港元每呎,土地成本约5,000港元每呎,建筑成本约4,500港元每呎,每单位毛利为5,500港元(未扣除市建局分享的利润)。
信和置业于2017年度取得另外两个小型市建局项目:深水埗NKIL 6558(容积率面积:0.05平方呎)及中环的卑利街/嘉咸街项目(容积率面积8万平方呎)。除了这些城市重建项目,公司在17年度新增了另一个从政府招标所得的项目 - 白石角TPTL 228号(容积率面积:41万平方呎,土地成本为3,931港元/平方呎)。
防守性业务强劲
信和置业的租赁业务在近年实现温和增长,并产生良好的经营性现金流,进一步推动公司物业发展业务。因此,即使物业销售入账的利润波动,信和置业都能维持其每股派息(图2 和图5)。
如图4所示,信和置业的租赁业务组合主要为零售业(大众和本地市场),但也来包括办公、工业、停车场和住宅。由于公司的商场主要位于本地的住宅开发区,因此较不受旅游消费所影响。至于办公室租赁, 其大部分办公室位于中环以外的地区。因此,预计今年租金率将实现单位数增长。除租赁业务外,酒店业务收入亦稳步增长。
在17财年,新增的非住宅土储包括黄竹坑AIL 462(商业土地,容积?面积17万平方呎,土地成本为10,313港元/平方呎),葵涌市地段第524号的用地(工业用地,容积?面积:18万平方呎,土地成本为2,543港元/ 平方尺),以及富丽敦海洋公园酒店(酒店用地,容积?面积:26万平方呎)。
前景取决于增加土储的进度
我们估计,信和置地在香港的土储足够公司三年的发展。由于公司过去并不十分积极买入农地,公司的前景将取决于能否善用强劲的资产负债表(净现金头寸230 亿港元)增加土储。 风险因素:加息;楼价下跌;政策风险。