◆降本增效
2009 年上半年,万科(000002)确认收入218.1 亿元,同比增长26%;归属于母公司股东的净利润达到25.2 亿元,增长22%,每股收益为0.23元。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】上半年,万科的结算面积同比增长19%至248.5 万平米,是推动收入增长的主要原因。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)但是由于成本上升和售价下降,上半年的毛利同比反而下降4%。但是,公司通过对销管费用的成功控制,保证了业绩的增长。此外,对去年提取的土地减值准备的冲回,增加净利润1.6 亿元。
◆可售资源制约销售增长
上半年,万科累计实现销售面积349 万平米,销售金额为308 亿元,比去年同期增长31%和27%,同比增幅明显低于市场平均增速,也低于其他几家全国性开发商。显然,可售资源的增长缓慢制约了公司销售业绩的增长。从分区域数据看,长三角地区的销售增长停滞是最主要的原因。
◆谨慎拿地,钱多地少
截止到目前,万科今年共增加了19 幅土地,总建筑面积为525.6 万平米,权益建筑面积为414.4 万平米。从新增土地储备的区域分布来看,主要集中在重庆、佛山、鞍山、青岛、武汉等二三线城市。截止到6 月底,万科手持268 亿的现金,净负债权益比例迅速下降至10.7%,意味着公司目前实际上没有使用什么财务杠杆。
◆股价催化剂还是看拿地
我们在7 月6 日已经将万科全年的收入和净利润预测分别上调至506 亿和56 亿元,但未考虑土地减值冲回的因素。截止到6 月底,万科帐面的土地减值准备仍有9.6 亿元,若全部冲回对净利润的影响大约在7 亿元左右,占到预测盈利的12.5%左右。可见,公司对今年盈余管理的能力很强。展望未来,万科的股价有能力跑赢大盘,但未必是行业中的首选,主要原因是公司的土地储备和业绩增长幅度略逊于同行。当然,万科手中持有大量现金,而且财务杠杆极低。如果公司未来能够拿到大量的优质地块的话,我们也将重新考虑对公司的评级。