最新消息
        万科7  月份销售面积达到58.3  万平方米，实现销售收入人民币51  亿元，月环比分别下降13%和26%，但同比分别增长62%和64%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】与2007  年和2008  年7  月份超过30%的月环比降幅相比，今年7  月份的月环比降幅最小。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）7  月份销售均价环比下跌14%、同比上涨1%至人民币8,765  元/平方米。公司在7  月份出资人民币22  亿元收购了位于中山、武汉、佛山和广州的4  块土地，总面积达120  万平方米。
        分析
        (1)万科今年前7  个月的合同销售面积和销售额为407  万平方米和人民币359  亿元，分别占我们全年预测（570  万平方米和人民币559  亿元）的72%和64%。(2)  7  月份销售均价接近09  年上半年的平均水平，我们看到销售均价连续3  个月同比上涨。(3)  从地区表现看，长三角地区表现不佳，销售面积和销售额分别月环比下降51%/53%，使得该地区成为唯一一个销售业绩同比下降的地区（销售面积和销售额分别同比下降24%/17%）。华中地区表现出色，销售面积和销售额分别有33%/20%的月环比增长。从价格表现来看，珠三角、长三角环渤海湾地区的价格均实现了同比上涨，同比涨幅分别为10%、8%和7%，只有华中地区例外，为同比下跌9%。(4)  今年前7  个月，万科在购置新土地方面共耗资人民币96.8  亿元，约占我们预测（截至2010  年底为人民币300  亿元）的三分之一。我们认为，对万科土地收购活动的预期仍然面临上行风险。
        潜在影响
        我们重申对万科A  股/B  股的买入评级以及基于净资产价值得出的人民币14.55  元/16.92  港元的12  个月目标价格。该股当前股价较我们的2010  年年底潜在净资产价值预测分别存在9%/34%的折让；对应的2010  年预期市盈率分别为22  倍和16倍，2009  年预期市净率分别为4  倍和3  倍，而我们研究范围内的A  股房地产企业的当前股价较2010  年年底潜在净资产价值预测的折让为8%，2010  年预期市盈率和2009  年预期市净率分别为26  倍和3.5  倍。主要下行风险：房地产开发活动的复苏和土地储备的扩张均慢于预期。