■事件：公司24  日公布2016  年报：全年实现营业收入279.7  亿，同比增长18.67%；实现归属于上市公司股东净利润30.2  亿，同比增长64.42%；EPS1.36，同比增长17.24%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        ■融资困局破茧，激励机制创新。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）公司是国内首家B  转A  股民营房企，吸收合并完成后：1）公司彻底解决江苏新城与其控股股东之间的同业竞争问题；2）突破B  股融资窘境，破茧重生；3）公司2016  年11  月首期限制性股票激励计划已经实施完成，授予价格为6.90  元/股。其中解锁条件为2016-2018  年净利润达到25  亿、35  亿、50亿，同比增长36%、40%、43%，其中2016  年完成目标的126%。
        ■双轮驱动，探索轻资产模式。公司坚持住宅和商业双轮驱动，全年实现营业收入279.7  亿（+18.67%），其中物业出售权益结算金额270.5  亿（结算均价约为9849  元/平方米），出租收入贡献约4.4  亿元，  2016  年公司按公允价值计量的持有物业对公司贡献利润5.82  亿，其中公司通过对青浦吾悦广场的出售发行了国内首单商业综合体REITs  产品（贡献利润1184  万），拓展商业地产退出变现的渠道。
        ■销售量价齐升，三四线城市贡献增长。公司2016  年全年销售面积575.00  万（含合营项目101  万方），增长48.76%（前值+25.0%）；销售金额650.6  亿（含合营项目170.85亿），增长103.76%（前值+30.3%），销售均价11315  元/平方米，增长22.61%。按照CRIC  排名，公司2016  年销售金额增速跑赢行业平均40%的增幅，排名全国第15  位，排名提升6  位。由于预收款大幅增加，公司期末货币资金134  亿元（+107.15%）。公司三四线城销售金额比例增加，我们统计公司2016  年一二线与三四线的销售金额分别增长85%和123%，二者比例为45%：55%（2015  年为50%：50%）。
        ■加大“1+3”布局，全年销售预超850  亿。公司2016  年全年新增土地储备共40  幅，总建筑面积1424.22  万平方米（住宅1060.97  万方，商业地产363.25  万方），新增权益可租售面积1056  万方（权益地价363  亿），同比增长125%。其中位于一二线和三四线城市分别为534  万方和522  万方。公司储备初步完成了  “1+3”战略布局。截至2016  年末，公司房地产项目权益面积3015  万方，公司（59  个子项目）在建面积为1307.36万方（含合营项目），优质土储为17  年销售提供基础，预计今年将突破850  亿大关。
        ■投资建议：公司土储优质，激励得当，积极探索轻资产模式，实现业务双轮驱动，我们看好公司后续业绩表现，预计公司2017-2019EPS  为1.84、2.35、2.63  元，对应PE倍数为7.9X、6.2X  和5.5X，对应目标价20.1  元，首次覆盖，给予买入-A  评级。
        ■风险提示：地产市场风险爆发、四季度调控大幅影响销售。