在当今中国，不论将房地产作为生活的刚需品还是一种投资资产，楼市的话题永远是百姓和市场争论的焦点。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        2016  年对于中国的房地产行业而言，称得上是具有历史意义的一年。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）因为全国多地的房价和成交量都陆续打破了纪录，并创下历史新高。而作为百姓的我们，看到的更多的是楼市表面的繁荣，但经过大量数据研究后发现，其繁荣的背后却突显了很多不为人知的境况。
        一、2016  年房地产市场的“疯狂”
        （一）2016  年房地产市场情况
        2016  年全国房地产投资增速从2015  年12  月底开始不断上涨，并在3  月份达到顶峰，同比增长8.4%。同时，大部分一线和二线城市的房地产成交量都在2  月份明显拉升，并在3、4  月达到阶段顶峰，后续又在7、8  两月迎来了新一波的小高潮。最后，根据国家统计局的数据，不论是一线、二线还是三、四线城市，新建商品住宅价格同比增速自2015  年3  月以来成持续大幅单边上涨的态势。但一线城市进入2016  年后整体出现了较大的波动，而二线城市在进入6  月份后同比增速逐渐企稳。也就是说，一、二线城市房价虽然整体仍在上涨，但趋势早已进入了一个拐点。
        不仅如此，从2016  年各线城市楼市的涨跌幅数据来看，整体出现了严重分化的情况。
        （1）一线城市
        如果从单一时点来看，在经历了5  月份的回调后，2016  年7  月份一线城市中，其新建商品住宅价格均同比上涨，其中，涨幅最大的是深圳市，涨幅超过了40%，而广州市涨幅最小，不到20%。
        （2）二线城市
        二线城市的房价在2016  年7  月份出现了严重分化的情况。总体来看，涨幅最多的区域属于东部沿海以及经济相对发达地区，其中厦门市涨幅高达39%，涨幅甚至超过了上海、北京和广州一线城市，其次，南京、合肥、杭州、天津、武汉、福州、南昌以及郑州楼市涨幅均超过了10%以上。而贵阳、太原、沈阳、哈尔滨等偏西部和北部的城市涨幅均在5%以下，而乌鲁木齐却实现了负增长。
        （3）三线城市
        其涨幅相比于一线城市和部分二线城市，三线城市整体的表现略显失望，除了秦皇岛和洛阳外，大部分城市房价均有所下跌，其中锦州、牡丹江、丹东跌幅居前，均超过2%。
        因此，综上一、二、三线城市房价整体走势来看，可以清晰的发现，2016  年火爆楼市的背后更多的是一线城市以及部分环经济圈、东部沿海城市楼市的繁荣。而此现象的背后是有哪些因素促成的？（二）火爆楼市背后上涨的核心逻辑
        （1）供需逻辑
        从房价走势的地域性差异来看，2016  年部分城市楼市的上涨基本符合两个条件，一个是人口密度高，另一个是经济发展快。
        我们用全国各大城市小学生在校人数的数量来衡量人口流入与楼市上涨的关系。安信证券做了一组研究调查，发现小学生在校人数的数量与城市房价的涨幅，其两个变量之间存在着非常紧密的正相关性。数据结果显示，小学生人数增速较高的城市，其房价的涨幅越显著，而小学生增速较低的城市，房价表现相对弱势。
        备注：数据统计了各大城市2015  年小学在校人数的数量相对于2013  年小学在校人数数量的增长与2013  年底到2016  年8  月份该城市房价的涨幅。
        而结合上图小学生人数较多的城市发现，深圳、上海、厦门、南京、北京、合肥、广州、武汉、福州、杭州等城市正是2016  年楼市较火爆的区域。因此，人口不断流入导致需求旺盛成为2016  年房价上涨的必要因素之一。
        但明富认为，如果从全球角度横向对比来看，中国房地产的走势正在与全球发达、成熟国家的楼市趋势慢慢靠拢。数据显示，与中国市场相似的是，美国（人口增长）、俄罗斯（人口下降）以及日本（人口滞涨）其楼市上涨的城市全部集中于工业发达、人口密集、经济繁荣以及社会资源便利的城市。例如加州、洛杉矶、纽约、费城、东京，名古屋以及乌拉尔和莫斯科工业区，但其国家的房地产涨幅也不过2%-5%。因此，我们不能简单的用供需以及城镇化的逻辑完全解释涨幅过高的原因。
        （2）货币周期和资产保值逻辑
        面对经济下行的压力，货币政策曾经在一段时期内极度宽松，货币处于增发的状态。而随着资产荒的投资环境越老越恶化，面对富裕的流动性，很多资金便流入到了房地产市场，成为投资的一种保值增值以及避险的工具。因为事实来看，从绝对收益角度讲，最差的楼市跌幅也不过3.8%，体现了很强的保值能力。
        因此就造成了实体经济与房地产的反差效应，民间投资、制造业投资增速相继下滑，民间投资增速当月累计同比更是从过往的20%爆降至目前的2.1%，造成企业贷款数据负增长，企业需求下降。相比之下，房地产投资却不断上升，大量资金转移至房地产市场，导致大量开发商不断抢地，地王频出，增加百姓的购房成本。
        不仅如此，个人购房需求的提升也带来了购房贷款的需求。从2000  年至2016  年，个人购房贷款余额增加13.36万亿元，增长了216%，因此个人房贷需求的暴增也支撑了此次楼市的繁荣。
        然而，大热必死的道理谁都知道。随着投资下滑，企业不愿贷款，实体经济一片哀嚎，加之越积越大的楼市泡沫最终引发了对于国家金融稳定的担忧。因此，为了稳定金融市场的繁荣，抑制房地产市场的过快增长而拉动实体经济为目的，央行开启了新一轮非常严厉的集中楼市调控政策。
        二、政策市下的楼市是否变了天？
        （一）楼市调控成为国家金融政策常备手段
        2016  年9  月30  日至10  月8  日，史上最严厉楼市调控政策出台，被誉为“限购2.0”。在短短9  天的时间内，上海、南昌、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州共计21  个城市先后发布楼市调控新政策，多地重启限购限贷政策。
        很多人将此次楼市调控预期为楼市下跌的前兆。但明富认为，政府更多的目的是遏制房地产市场的快速增长而对于金融市场造成的潜在威胁，同时也深知楼市泡沫破裂对于中国经济的巨大冲击。因此，21  个城市楼市调控最终的目的是稳定房地产市场，达到政府对于经济诉求的目的。政府从98  年房改后多次出台政策针对楼市进行调控，我们可以发现，政府最终都会将楼市稳定在一个安全的区间，而本轮房价上涨过快则让政府加大力度抑制其增长。
        但需要注意的是，政府绝不会允许房地产过速的下跌，因为地产投资对于国家经济而言越来越重要。
        2016  年前三季度累计国内生产总值（GDP）分别为158526.4  亿元、340637  亿元和529971  亿元，而前三季度房地产总产值分别为10819  亿元、22493  亿元和34537  亿元，分别占比6.8%、6.6%和6.5%。但更加牵动我们神经的是，2008  年以来，房地产投资与GDP  走势相关性显著提高。因此，楼市调控已然成为了国家金融政策的常备手段之一。
        （二）限购后各线城市楼市表现如何？
        1、交易量数据
        我们随机抽取了21  大限购城市中的5  座城市进行观测，发现因其限购力度不同、土地供应量不同导致各地自9月份后的交易量出现了明显的分化。其中北京、南京、杭州的房产交易量明显下降，但北京随后在11  月份却大幅反弹，而武汉和深圳楼市的交易量出现上涨。
        2、价格数据
        限购后从各大城市新建商品住宅（不含保障房）价格反应看，涉及到本次政策导向的城市其价格均下降，而没有被此次政令针对的城市，其价格则有小幅上涨的态势。根据国家统计局的数据，2016  年9  月后至2016  年12  月，一线城市新建商品住宅价格当月同比从130.6%降至126.72%，二线城市新建商品住宅价格当月同比从133.38%上涨至115.12%，三线城市则从103.35%上涨至105.46%。