2017 年1 月20 日,国家统计局发布行业数据:2016 年全国房地产开发投资10.3 万亿,比上年增长6.9%,增速比2016 年1-11 月提高了0.4 个百分点,其中住宅开发投资6.9 万亿,增长6.4%;2016 年房屋施工面积75.9 亿平米,增长3.2%,增速比1-11 月提高0.3 个百分点;住宅新开工11.6 亿平米,增长8.7%,增速比1-11 月提高0.8个百分点;土地购置面积2.2 亿平米,比去年下降3.4%,降幅比1-11 月收窄0.9 个百分点;土地成交价款9129亿,比去年增长19.8%;2016 年商品房销售面积15.7 亿平米,同比增长22.5%,商品房销售额11.8 万亿,增长34.8%,其中住宅销售面积和销售额同比分别增长22.4%和36.1%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
评论
调控因城施策不改房地产投资回升趋势:总体上我们可以看到12 月单月投资完成额9194 亿,同比增长11.1%,相比11 月单月的同比增速提升了5.4 个百分点,从而带动全年投资再次回升。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)我们此前判断,10 月前后出台的“因城施策”的调控政策对全国的拿地、新开工和投资的影响并不是简单的抑制作用,这与对购房需求或销售的影响是不同的。拿地、新开工和开发投资取决于开发商资金流状况、区域市场库存去化和行业竞争格局,而销售与需求的资格限制、信用扩张能力和预期变化更为相关。12 月全国房地产投资的表现符合我们此前的判断。
新开工、拿地和施工均表现积极:从12 月份数据来看,住宅施工面积同比增长了1.9%,相比11 月提升了0.3 个百分点;而新开工当月实现1.1 亿平方米,同比增长16.3%,环比增长了13.9%,在2016 年是次高点(绝对值仅次于5 月份)。拿地方面,尽管2015 年12 月基数相对较高,但2016 年12 月拿地面积和金额同比均实现了增长,当月土地购置面积2979 万方,同比增长2.1%,环比大增37.1%,当月土地成交价款1352 亿,同比增长11.4%,环比大增33.5%,我们认为这与成交价格的走低和溢价率的下行有密切关系,12 月当月土地成交均价4536 元每平米(11 月为4662 元每平米),同比增速仅为9.1%(11 月为55.3%)。
销售绝对值依旧在高位,累计增速如期下滑:2016 年12 月全国住宅销售面积为1.8 亿平米,同比增长9.7%,环比增长35.7%,是2011 年以来单月最高值。当月住宅销售额1.2 万亿,同比增长16.9%,环比增长31.3%,创历史单月销售额最高。2016 年住宅销售额为9.9 万亿,同比增长36.1%。从价格方面来看,12 月住宅销售均价6643 元每平米,同比增长6.6%,绝对值和增速从2016 年9 月以来逐步降低,调控政策对价格弹性的压制在数据上看已被充分检验。尽管12 月销售绝对值创新高,但由于累计增速过高,2016 全年的销售增速相比1-11 月有进一步的回落。
明年基本面或呈现倒N 型走势:展望2017 年,行业政策约束有望从压制需求向放开供给逐步转变,受益于都市化进程的延续、龙头房企充沛的现金流和部分区域市场库存的显著去化,我们对拿地和新开工的表现并不悲观,但我们也必须看到2016 年高基数效应不可忽视,我们判断今年基本面或呈现“倒N 型”走势,全年房地产投资增速预计在3-5%之间。
投资建议
当前市场估值体系在进一步重构中,考虑到地产板块低估值、公募低仓位和行业低预期,我们看好房地产板块的相对收益价值,推荐国企改革、低估值蓝筹和自下而上的经营性地产标的,包括南山控股、华侨城A、招商蛇口、中航地产、华发股份、新城控股、泰禾集团、荣盛发展等个股。
风险提示
市场下行幅度超出预期。