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房地产行业研究报告:国金证券-房地产行业:数据如期回升、今年表现或呈“倒N型”-170120

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2017-01-23 15:25:29
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 胡华如
研报出处: 国金证券 研报页数: 3 页 推荐评级: 增持
研报大小: 521 KB 分享者: hk****j 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        2017  年1  月20  日,国家统计局发布行业数据:2016  年全国房地产开发投资10.3  万亿,比上年增长6.9%,增速比2016  年1-11  月提高了0.4  个百分点,其中住宅开发投资6.9  万亿,增长6.4%;2016  年房屋施工面积75.9  亿平米,增长3.2%,增速比1-11  月提高0.3  个百分点;住宅新开工11.6  亿平米,增长8.7%,增速比1-11  月提高0.8个百分点;土地购置面积2.2  亿平米,比去年下降3.4%,降幅比1-11  月收窄0.9  个百分点;土地成交价款9129亿,比去年增长19.8%;2016  年商品房销售面积15.7  亿平米,同比增长22.5%,商品房销售额11.8  万亿,增长34.8%,其中住宅销售面积和销售额同比分别增长22.4%和36.1%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        评论
        调控因城施策不改房地产投资回升趋势:总体上我们可以看到12  月单月投资完成额9194  亿,同比增长11.1%,相比11  月单月的同比增速提升了5.4  个百分点,从而带动全年投资再次回升。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)我们此前判断,10  月前后出台的“因城施策”的调控政策对全国的拿地、新开工和投资的影响并不是简单的抑制作用,这与对购房需求或销售的影响是不同的。拿地、新开工和开发投资取决于开发商资金流状况、区域市场库存去化和行业竞争格局,而销售与需求的资格限制、信用扩张能力和预期变化更为相关。12  月全国房地产投资的表现符合我们此前的判断。
        新开工、拿地和施工均表现积极:从12  月份数据来看,住宅施工面积同比增长了1.9%,相比11  月提升了0.3  个百分点;而新开工当月实现1.1  亿平方米,同比增长16.3%,环比增长了13.9%,在2016  年是次高点(绝对值仅次于5  月份)。拿地方面,尽管2015  年12  月基数相对较高,但2016  年12  月拿地面积和金额同比均实现了增长,当月土地购置面积2979  万方,同比增长2.1%,环比大增37.1%,当月土地成交价款1352  亿,同比增长11.4%,环比大增33.5%,我们认为这与成交价格的走低和溢价率的下行有密切关系,12  月当月土地成交均价4536  元每平米(11  月为4662  元每平米),同比增速仅为9.1%(11  月为55.3%)。
        销售绝对值依旧在高位,累计增速如期下滑:2016  年12  月全国住宅销售面积为1.8  亿平米,同比增长9.7%,环比增长35.7%,是2011  年以来单月最高值。当月住宅销售额1.2  万亿,同比增长16.9%,环比增长31.3%,创历史单月销售额最高。2016  年住宅销售额为9.9  万亿,同比增长36.1%。从价格方面来看,12  月住宅销售均价6643  元每平米,同比增长6.6%,绝对值和增速从2016  年9  月以来逐步降低,调控政策对价格弹性的压制在数据上看已被充分检验。尽管12  月销售绝对值创新高,但由于累计增速过高,2016  全年的销售增速相比1-11  月有进一步的回落。
        明年基本面或呈现倒N  型走势:展望2017  年,行业政策约束有望从压制需求向放开供给逐步转变,受益于都市化进程的延续、龙头房企充沛的现金流和部分区域市场库存的显著去化,我们对拿地和新开工的表现并不悲观,但我们也必须看到2016  年高基数效应不可忽视,我们判断今年基本面或呈现“倒N  型”走势,全年房地产投资增速预计在3-5%之间。
        投资建议
        当前市场估值体系在进一步重构中,考虑到地产板块低估值、公募低仓位和行业低预期,我们看好房地产板块的相对收益价值,推荐国企改革、低估值蓝筹和自下而上的经营性地产标的,包括南山控股、华侨城A、招商蛇口、中航地产、华发股份、新城控股、泰禾集团、荣盛发展等个股。
        风险提示
        市场下行幅度超出预期。
        

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