事项：
        公司1月12日发布了关于股东签署股份转让协议的提示性公告暨公司股票复牌公告。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        公告称，公司股东华润股份及其全资子公司中润国内贸易有限公司于2017  年1  月12  日与地铁集团签署了《关于万科企业股份有限公司之股份转让协议》，华润股份和中润贸易拟以协议转让的方式将其持有全部万科的16.9  亿股A股股份转让给地铁集团。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）转让之股份约占公司总股本的15.3%，转让价格为371.7  亿元，对应每股交易价格为22.00元/股。
        评论：
        恒大、宝能、深铁表明立场，股权纷争获重大转机本次股权转让后，万科主要股东的股权占比约为：宝能系（25.4%）、深圳地铁（15.3%）、恒大系（14.1%）、安邦系（6.2%）。
        1月13日，恒大、宝能、深铁均发布公告或声明表明立场：①中国恒大发布公告，称“无意进一步收购万科股份”，同时将“万科之权益将于本集团报表内入账为可供出售金融资产，而万科之业绩不会于本集团之财务报表综合入账”。据财新网报导：中国恒大于2016年12月17日向深圳市委、市政府方面递交书面报告，宣称从大局出发，作出五点表态：“不再增持万科；不做万科控股股东；可将所持股份转让予深圳地铁；也愿遵照深圳市委、市政府安排，暂时持有万科股份；后续坚决听从市委、市政府统一部署，全力支持各种万科重组方案。”②宝能集团发布声明，“欢迎深圳地铁投资万科”，“宝能看好万科，作为财务投资者，支持万科健康稳定发展”。
        ③深圳地铁在简式权益报告书中称：不排除在未来12个月内进一步增持的可能性。
        根据上述信息，我们判断恒大无意成为控股股东，第一大股东宝能集团或将谋求退出（最近一次购买万科股份时间在2016年7月，因此最早退出时间为2017年7月），深圳地铁立场坚定，万科股权纷争获重大转机。
        深铁入驻，有望推进万科“轨道+物业”模式
        据《中证网》报道——
        2016年6月12日，“2016轨道交通与城市发展高端论坛”上，深圳地铁、万科与重庆城市交通开发投资集团、东莞实业投资控股集团、中轨集团等单位分别签署了四项备忘录，就深化深圳地铁与万科在地铁四期轨网上的战略合作，探索城市轨道建设PPP新模式，以及在更多城市推广“轨道+物业”模式等内容达成合作意向。
        深圳地铁集团总经理肖民表示，深圳地铁与万科达成战略协同，可以充分发挥双方各自专业优势。一方面地铁集团可以更加专注于城市轨道交通建设，服务社会，有效提升地铁地产品牌。另一方面有助于万科进一步提升核心业务经营业绩，加快向城市配套服务商转型。
        万科董事会主席王石表示，未来10年，中国预计将新增1.7亿城镇人口。但容纳城市新移民的主要地点，可能不再是特大型城市，而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。基于这一判断，万科将牢牢把握中国城市经济圈形成所带来的发展机遇，以“城市配套服务商”为定位，积极参与以轨道交通为先导的城市发展。围绕地铁为城市提供配套服务，将是万科未来最重要的发展方向之一。
        对于合作前景，深圳地铁和万科均充满期待。深圳地铁集团表示，未来将继续全力以赴推进“地铁+万科”战略合作，携手并进深圳、内地和海外市场。王石也表示，“轨道+物业”的黄金时代才刚刚开启，深圳地铁集团与万科的组合，通过强强联合、优势互补，有望成为PPP模式的建设标杆。
        我们预计：深圳地铁入驻后，将有利于万科：①推进“轨道+物业”模式，助力产品升级，增强万科长期盈利能力；②充分发挥与地铁集团的协同效应，增加深圳核心地区的项目储备、丰富产品线，提高公司的市场竞争力。
        销售屡创新高，行业地位领先
        2016年12月，公司实现签约销售面积166.7万平方米；环比增长16%，同比下降33%，销售金额达234.1亿元，环比增长37%，同比下降30%。
        全年销售面积2765.4万平方米，同比增长34%，全年销售金额3647.7亿元，同比增长40%。销售均价同比增长4%至1.3万元/平方米。销售大增的主要原因除了行业方面的因素之外，还与公司优秀的管理能力、在一、二线重点城市的深耕能力、强大的品牌号召力密不可分。
        由于统计局尚未披露2016  年12  月份的房地产数据，因此我们以2016  年前11  个月的数据作为参照，推算公司市场占有率的变化：2016  年前11  个月万科销售额/全国销售额3.3%，较去2015  年上升0.3个百分点。从历年销售金额看，公司市场占有率持续提升。
        全年扩张稳健
        2016  年全年新增项目主要位于苏州、北京、上海等一、二线重点城市，合计拿地总金额为1823.5  亿元，同比增长80.7%，拿地总金额/销售金额为0.5，扩张稳健。
        财务状况良好，业绩锁定性佳
        截止2016  年3  季度末，剔除预收账款后公司的资产负债率为67.6%，较去年同期上升3.3  个百分点；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为2.4倍，短期偿债能力良好；净负债率为8.9%，远低于全行业水平（截止2016  年3季度末，全行业净负债率整体为97.5%）。公司2016  年三季度末预收款达3126  亿元，在扣除WIND  一致预期的2016  年4季度营收（WIND  一致预期的2016  年4季度营收=2016  年wind  一致预期营收-已披露的2016  年前3季度营收）后，  剩余部分仍可锁定2017  年wind  一致预期营收的72%。
        股权纷争获重大转机，维持"买入"评级  
        随着股权纷争获得重大转机，将有利于管理层更好地聚焦公司发展。深铁入驻后有望强强联合，利于万科推进"轨道+  物业"模式、增加深圳核心地区的项目储备、丰富产品线。预计16/17  年EPS  为1.91/2.25  元，PE11.4/9.7X，维持"买入"评级。