【方正地产研究组】本周地产板块下跌0.15%，沪深300指数上涨0.08%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】本周新房和二手房成交面积环比数据显示：一线城市新房上升23%，二手房下降22%；二线城市新房下降5%，二手房上升2%；三线城市新房上升12%，二手房下降2%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        本周观点：      
      1）12月成交收官，静待继续降温
        本周，日均新房二手房成交面积周度环比：整体（3%，10%），一线（23%，22%），二线（-5%，2%），三线（12%，-2%）；截止12月29日，12月成交量日均新房二手房成交面积月度环比：整体（13%，-14%），一线（9%，-20%），二线（9%，-14%），三线（21%，3%）。
        本周新房、二手房成交量整体回暖，新房市场中一线城市除北京（-7%）继续下行，其余三市量价环比升高；二线城市整体下滑，除宁波（69%）、南京（39%）、福州（162%）、昆明（85%）环比上升，其他六个样本二线城市均环比下降；三线城市中无锡（64%）和安庆（64%）销售面积上升。从月度数据看，12月整体成交以新房反弹、二手房继续回落收官。其中，新房一二三线成交量反弹，二手房一二线继续回落，三线微幅上升。本周，济南扩大限购范围，要求本地人限购2套房，外地人限购1套且购房需缴满2年社保(或个税)；规定竞买人所有竞买土地资金(包括竞买保证金、土地成交价款等)全部为自有资金；规划12层以下住宅单体主体结构完工后，12层以上住宅单体主体结构完成一半(不少于12层)后，方可办理商品房预售许可；对销售均价高于开发成本(土地、建安等相关成本)20%以上的住宅项目严格审查，涉嫌暴利的，限制办理商品房预售许可。
        我们依旧认为，新房成交难言企稳，后续可能继续震荡下行（特别是二线城市）。原因主要有：第一，纵向看当前成交量仍处于较高水平（详细数据见下文）；第二，调控后成交量才出现2个月回调，短周期下行周期并未结束；第三，短期调控继续，热点地区限购扩围限贷收紧，明年货币政策稳健中性，当前房贷首付比例和利率水平降无可降（热点区域调控收紧），政策面支持短周期继续下行。
        样本城市新房2014、2015年成交分别为57.9万平、67.6万平，2016年1-9月份日均成交量77万平，调控后下降，1月-12月下旬降为74.6万平，纵向看仍处于较高水平。从不同级别城市看，一线城市1月-12月下旬日均成交13.4万平，介于2014年10.9万平和2015年14.5万平之间；二线城市39.8万平，仍大幅高于2014年32.6万平和2015年34万平；三线城市21.4万平，也大幅高于2014年14.4万平和2015年19万平。
        2）行业集中度大幅提升,黑马异军突起
        本周，克瑞尔公布了2016年中国房企销售金额、销售面积排行榜，销售金额前10、前20、前50的门槛达1100亿、647亿和310亿，较2015年分别提升52%、81%和58%；销售面积前10、前20、前50的门槛达727万方、475万方和238万方，较2015年分别提升26%、33%和46%。2016年销售金额集中度大幅上升，前10、前50、前100同比上升1.3%、2.5%和3.9%，而销售金额前200的房企集中度达51.8%。
        同时，千亿级房企由七家扩展为十二家，融创、华夏、绿城、华润、金地五家房企通过收并购等方式从时间空间上多维度提升规模。2016年房企黑马不断涌现，华发排名提升50位，鲁能提升25位，中南提升19位，新城、首开、旭辉和鲁能首次进入前20，中南首次进入前30，华发、融侨、蓝光、中梁、佳兆业、路劲基建首次进入前50。
        我们认为，行业集中度将持续提升，大型房企掌握优势资源，享受品牌红利，将逐步扩大规模，逆势表现抢眼。而行业中黑马将异军突起，其利用优质土地储备和精简的管理模式，在一众中小房企中脱颖而出。