潜在的零售物业经营企业。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们认为增加对内地主要零售物业项目投资将成为恒隆地产和恒隆集团未来盈利增长拉动力。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）考虑到内地GDP 持续强劲增长同时消费数据大幅攀升，零售物业（尤其是位于重要地段的物业项目）将受益匪浅。仲量联行于昨日出版的06 年4 季度大中华区研究报告指出，上海地区主要零售物业平均租金同比增长29%，资本价值同比增长37%。如果二线城市主要零售项目延续上海地区发展轨道，公司净资产值提升可能将远高于我们预期。这主要因为，我们出于谨慎考虑仅计入二线城市租金提升5%。目前恒隆地产物业投资组合总资产值中内地投资项目达33%。
  评级上调至优于大市。我们将恒隆地产和恒隆集团每股净资产值分别上调至23.03 港币和36.65 港币。我们预计未来12 个月内其每股净资产值将分别进一步增至25.45 港币和38.14 港币。恒隆地产还计划于年内在中国内地新增4 个地产投资项目，如果这些项目
能够达到沈阳中街恒隆广场的规模，我们预计恒隆地产和恒隆集团每股净资产值将进一步分别增至26.89 港币和40.42 港币。凭借在香港和上海两地良好的投资物业管理记录，我们认为恒隆下位于沈阳、天津、济南、长沙和无锡项目也将获得巨大成功。我们基于恒隆地产潜在净资产值26.90 港币设定其目标价格，并采用恒隆集团潜在净资产值折价15%，得出恒隆集团目标价格34.30 港币。我们将恒隆地产和恒隆集团评级均上调至优于大市。
  业绩并无惊喜，但市场注意力不在于此。恒隆地产和恒隆集团昨日公告了07 财年上半年（截至06 年12 月31 日）业绩情况。恒隆地产基础利润(不包括任何重估盈余)同比下滑4%至8.61 亿港币，而恒隆集团则同比增长146%至13.75 亿港币。恒隆集团业绩大幅增长主要得益于配售恒隆地产股份录得非现金收益8.79 亿港币。之前市场预期恒隆地产上半财年盈利在7.37 亿至9.10 亿港币，因此公司业绩已经达到市场预期的高端。由于销售进展缓慢已为市场熟知且未来三年其内地新项目将无法带来盈利贡献，我们认为市场注意力将主要集中在公司快速发展的内地投资物业组合方面。因此，尽管09 年之前恒隆地产和恒隆集团业绩可能不会有明显改善，我们认为这将不会对股价产生任何负面影响。