要点
        11  月28  日上海出台了严厉的地产限购政策，对此我们认为：居民购房加杠杆过快，导致政府出手控制。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】去年下半年以来一线城市房价快速上涨，同时伴随着购房者杠杆的增长，居民房贷占比总贷款余额的比例不断上升。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）在这个过程中，上海居民加杠杆的速度尤其领先，2015  年初上海房贷占总贷款的比例比北京只高约1%，现在已经高出3%以上，相比全国平均水平高出6.6%，这可能也是上海的限购政策似乎最为严厉的原因之一。居民购房杠杆率的快速上升，带来金融风险积累。推动杠杆率上升的原因，一方面是首付比例提供了加杠杆的空间，另一方面房价快速上涨的预期也是重要推手。此次上海出台的地产政策，大幅提高了多类购房者的首付比例，限制了加杠杆的程度。
        一线城市住宅库存已近历史低位，而控人口又导致土地供给受限，政府选择限购降低房产流动性调控房价。房价快速上涨的预期，推动了居民加杠杆以及投资投机需求。本轮房地产周期中一线城市的房地产库存去化较快，已接近2010  年以来的历史低位。要控制房价，最好的方式是加大供给，调整投机预期，缓和供需矛盾。本轮周期在大城市控制人口规模的前提下，地产供给受到了明显的限制，一线城市的土地供给的数量仍在萎缩。此时要想控制一线房价，“认房认贷”是过去最行之有效的方法，在影响房地产市场供需的同时，还能有效降低房地产的流动性溢价，这或许是上海进一步加大限购力度的原因之一。
        地产限购加力显示政府已把注意力转向宏观审慎调控、降杠杆控风险，因此市场对经济复苏的预期可能需要降降温。近期的市场表现隐含了复苏的预期，一方面在供给侧改革传统行业去产能以及地产投资强劲的拉动下，短期内经济的确仍有惯性；另一方面政府托底经济的措施和态度，比如力推PPP  等也给了市场信心。但是，国庆以来多地区加强限购政策（尤其昨日上海天津的地产调控），且政府开始对固收、大宗市场进行调控，均指向政府对稳增长的关注有所下降，而已把注意力转向宏观审慎调控、降杠杆、控风险，因此市场对经济复苏的预期可能需要降降温。