近期的地产调控会有效吗？回顾过去十数年历史，房地产价格不论是同比或是环比，均在宏观政策调控周期的影响下，呈现出明显的周期波动，每次周期约持续3  年，目前已进入了第四次周期的增速筑顶阶段。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】在这样周期的循环之中，有两点因素尤其值得注意：1）在过往十年的周期波动之中，房地产价格增速整体处于震荡下行的趋势之中。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        这在同比数据上的显现特别明显，反应了房地产供需拐点已过，基本面整体是逐渐下行的。2）分化是本轮房地产价格波动和宏观调控的核心要素。近期的政策的收紧主要集中在一线城市和部分核心二线城市，对于三四线城市全年来看其实是偏宽松的。这反映了政府一方面控制房地产泡沫，另一方面继续去库存的思路。近期的《推动1  亿非户籍人口在城市落户方案》或也是这一思路的延续。
        去库存整体压力仍大，三四线城市仍需发力。房地产库存水平仍较高。
        根据我们估算，2016  年目前的住宅库存可能包括：4.3  亿平方米待售库存、43.1  亿平米在建面积（含期房销售）和2  亿平米待开发面积（根据待开发土地面积推算），共约50  亿平米库存，水平仍然较高。2016年房地产市场的火热对房地产库存的去化颇有帮助。一线、二线还是三四线城市的库存情况都得到改善。但一二线城市的库存改善情况远快于三四线城市，而整体来看全国绝大多数的房地产库存仍集中在三四线城市，需要政策的进一步发力。
        1  亿人口的城镇化意味着什么？10  月11  日国务院印发《推动1  亿非户籍人口在城市落户方案》，要求到2020  年全国户籍人口城镇化率提高到45%。城镇化的进一步推进是我国经济发展的必经之路，既能帮助中国百姓享受到更好的教育、医疗等基础服务，对房地产库存的去化也不无裨益。从《方案》来看，本轮加速城镇化的思路似乎与2000-2005  年时不同，更加强调的农村学生、农民工等人群落户和进入城市，而非建造新城镇。结合去年中央经济工作会议、1  月22  日国务院常务会议、1  月27  日的一号文件，政策的不断出台显示2016  年政府化解房地产库存的一个重要思路是推进新型城镇化的建设，帮助农村居民在城市定居置业，帮助农村儿童和老人享受更好的基础设施和公共服务。但正如我们在1  月27  日的周报中指出的，虽然农民工收入增长较快，但农村居民受益于房地产等财产性收入较少，购房对于农民的压力仍高，还需要更多金融支持和政策支持的出台。