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研究报告:农银国际-每周经济视点:中国房地产市场进入新一轮下行周期-161013

股票名称: 股票代码: 分享时间:2016-10-14 13:12:37
研报栏目: 港美研究 研报类型: (PDF) 研报作者: 陈宋恩,潘泓兴
研报出处: 农银国际 研报页数: 7 页 推荐评级:
研报大小: 1,055 KB 分享者: lp****p 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        下降的土地供应导致可以预售的新房减少。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】可供房地产发展的土地供应自2011  年以来一直处于下降趋势。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)根据建筑周期的特征,2016  年预售新住宅的供应将主要由2014  至2015  年度的土地供应量和住宅房屋新开工面积决定。2014  年﹑2015  年和2016年前8  个月的土地供应分别同比下降14.0%﹑31.7%和8.5%。
        2014  年和2015  年住宅房屋新开工面积分别同比下降14.4%和14.6%。前几年减少新房建设的措施导致今年可以预售新房的供应减少。虽然住宅房屋新开工面积2016  年前8  个月反弹11.7%,其相应在2017  年的预售可能会受到最近发起的新一轮限制购房政策压抑住宅房屋需求的不利影响。(图表1-3)一线城市和二线城市的房价暴涨导致地方政府推出新一轮的需求侧管理政策,从而抑制需求。根据国家统计局,2016  年前8个月,全国新住宅房屋平均价格为每平米7362  元人民币,同比增长11.5%。尽管全国平均价格看起来还不高,但是深圳﹑北京和上海等主要城市的新房价格已经超过每平米5  万元人民币,相当于超过全国平均房价的6.8  倍。到目前为止,已有23  个城市采取了各种措施抑制或推迟需求,以抑制房价上涨。(图表4)新住宅房屋库存保持在相对较低的水平。八月末,已完成待售的新住宅房屋库存总建筑面积同比下降0.7%,达425.4  百万平方米,  这相当于4.4  个月的月均房屋销售量。八月末,住宅房屋施工面积同比上升2.9%达4799.54  百万平方米,这相当于50个月的月均房屋销售量。我们认为,当需求侧管理政策生效时,需求受到抑制,地产开发商的资产周转率将在未来12  个月放缓。
        (图表5-6)
        房价调整的深度取决于银行的态度。近期,新一轮的需求侧管理政策的有效性将取决于银行对住户发放人民币长期贷款的态度。
        自2015  年中期以来,银行更加积极地向住户发放长期贷款。自2015  年中期以来,银行通过向住户发放住房按揭贷款将银行流动性注入房地产市场促进了房价的上涨。住房按揭贷款净增加在第一季度和第二季度分别同比增长74%和150%。住房按揭贷款余额于6  月末同比增长30.9%,也较2015  年末增加16.7%至165,500  亿元人民币(约占金融体系未偿还人民币贷款总额的16.1%)。因此,最近的需求侧管理政策将导致银行收紧对住房按揭贷款的贷款要求,并随后减少流动性进入房地产市场。当今年年底房价开始下调时,银行将进一步收紧贷款要求,以避免明年出现呆帐风险。在上半年,住房按揭贷款净增加23700  亿元人民币(约占金融体系未偿还人民币贷款总额的2.3%)。这部分新的按揭贷款将在房价开始疲软时具有较高的违约风险。(图表7-9)
        以前的住宅物业周期表明,目前的房价下跌趋势可能持续一年多,直到2018  年初。在以往的房地产周期中,房价变化在2009年1  月,2012  年6  月和2015  年3  月触底,并在2007  年10  月,2010  年3  月,2013  年11  月和2016  年4  月达到顶峰。在上一个周期,地方政府实施各种需求侧管理政策以约束需求。上个周期,下跌趋势的持续时间是的16  个月。(图表10)美国利率周期可能对中国住宅市场产生间接影响。我们观察到2008  -  2015  年期间美国和中国的房价变化之间存在强烈的统计相关性。  由于两个不同大陆的两个不同市场,这种统计关系是不寻常的。  我们认为美国利率周期不仅影响美国的房地产周期,而且也影响中国的利率周期,从而影响中国的房地产周期。  如果美联储在2016  年12  月和明年提高利率,中国的利率周期可能在未来12  个月内受到影响,房价的下行压力将在2017  年上升。
        (图表11)
        

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