温州  2010  年地产泡沫具备较好研究意义。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】近期房价问题热度升温。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）市场对于行业房价是否存在泡沫，以及如何应对潜在风险高度关注。本文将回顾2010  年前后温州地产市场，力争找到问题原因给当前市场更多经验借鉴。
        温州房地产泡沫短期快速膨胀的原因。主要包括以下因素：1）前期土地供给不足。2010  年以浙江三城对比来看：省城杭州与副省城宁波人口密度分别为415  人/平方公里与585  人/平方公里，而温州的人口密度是668人/平方公里。但是三城的城市建筑用地面积分别为杭州374  平方公里、宁波307平方公里、温州仅149  平方公里。
        2）城镇化快速提升，造成常住人口短期持续爆发式增长。从2008  年至2010年温州出现快速城镇化。常住人口爆发式增长，从2008  年约800  万人跃升至2010  年的914  万人。以上人口增长事实在客观上构成对住房刚性需求加大。
        3）市场闲臵资金巨大，投机资金加杠杆涌入房地产。2010  年开始温州出现制造业危机。当年温州制造业投资增速是浙江省倒数第二。2000  家企业被吊销执照，共有约8000  亿闲臵资金。除存量资金外，杠杆资金加速买房同样剧烈。
        泡沫崩塌，始料未及。
        1）宏观政策调控未考虑地方特情。随着房价高涨，政府先后发布了多条政策。
        政府要求银行体系快速降低居民购房杠杆，直接造成购买力和需求短期断档。
        由于房价涨幅完全靠杠杆资金支撑，一旦杠杆资金被削减，房价立马快速下跌。
        2）泡沫期间土地供应过大，叠加后期城镇化完成，库存无法消化。温州从2010年开始大量放松对土地供应。土地供给从2009  年的700  公顷增加至2011  年的1700  公顷左右。两年内增幅接近150%。但是温州的常住人口在2010  年至2013年却保持在均值910  万人的水平。城镇化水平基本稳定，没有更多新增人口。
        3）价格严重透支购买力。温州的房价收入比从2010  年的13.69  大幅上涨到2011年底的17.79，增幅达到30%。而对比杭州与宁波的房价收入比都以较为和缓的态势下降，平均降幅接近9%。
        4）实体经济低迷，企业变卖房产。随着房价的下跌，原本可用房产进行抵押，担保的“购房-抵押贷款-再购房”或者“购房-抵押贷款-再投资”模式不再适用。
        在这种情况下，许多企业选择变卖房产进行资金回流，进一步增加房屋供给，加剧了房价的下跌。
        经验与教训:1）政府调控方式应因势利导，切莫蛮横压制；2）购买力透支、叠加高杠杆投机是泡沫破灭的根本原因；政府在首付比例和月供要求问题上应该保持高度警惕，同时注重房地产信贷总额控制；3）土地供应应保持平稳，配合人口流动趋势，防止阶段式的不足或过剩；4）加强市场监管，打压炒作情绪。
        风险提示：研究主要基于温州房地产变化，是否适用于全国存在不确定性风险。