摘要：从上实城市开发的市值来看，公司有望受益于可能在11月中旬推出的深港通。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】股份的市净率为0.77倍，低于A股同业（其市净率普遍高于1倍）。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）展望未来，公司作为上海实业控股[0363.HK,未评级]的子公司，其明年的焦点将是与它的姊妹公司上实发展[600748.CH,未评级]在2017年7月前完成重组，以解决内部竞争问题。由于上海实业发展的市净率为1.79倍，我们认为两者之间存在双赢的可能性，这可能是吸引南下投资者的另一个因素。
        公司背景：上实城市开发是一家内地房地产开发商，公司在10个主要城市（上海、昆山、无锡、北京、沈阳、天津、西安、重庆、长沙和深圳）拥有19个房地产项目。上海实业控股在2010年收购了上实城市开发的71.01％股权后成为了其母公司。上实城市开发开发的项目大多数是中至高档的住宅项目。
        上实城市开发2016年业绩摘要：截至2016年6月30日止六个月，公司实现收入24.568亿港元，同比增长13.0％，毛利率为33.6％，大致保持稳定。期内81.5％的收入有来自房地产开发，当中71.9％来自两个上海项目：万源城和上海晶城。
        股东应占溢利同比大增173.8％至3.121亿港元。然而我们留意到当中有许多一次性项目：
        （1）公司于2016年2月录得11.14亿港元出售收益，因为它出让了上海城开中心35％股权；（2）就免租期之应计租金录得减值损失1.22亿港元；（3）公司录得外汇损失净额1.23亿港元（公司的功能性货币为人民币，而业绩以港币呈列）。
        上实城市开发在2016上半年达到销售目标53亿元人民币的85.5％。上实城市开发的2015年销售目标为43亿元人民币，而公司在2015年11月已达标。公司的2016年销售目标为53亿元人民币，而公司在上半年已达成目标的85.5％。
        上海强劲的住房需求推动了上实城市开发在当地的销售，包括上海城开珑庭（上海晶城的一部分）和万源城。这些项目的平均售价也显着上升，支持了公司未来的毛利率表现。我们以上海城开珑庭作为一个例子。根据搜房网，当预售在2015年7月开始，其平均售价为33,000元人民币/平方米。在2016年6月底，平均售价上升到55,000元人民币/平方米，并在9月底达到65,000元人民币/平方米。根据交付时间表，这些合约销售很可能在2017  年被确认为收入。
        展望未来，上海业务将仍是业务重点。作为上海国有企业，上实城市开发未来的发展计划将集中在上海。公司在上海的项目，如万源城和上海晶城（可售面积：164,776平方米）在2017年应会继续是主要的可售资源。另外，公司在两个上海特色项目中持有少数股权：滨江城开中心（35.4％）和TODTOWN天荟（20.7％）。它们可能会在2017年开始预售，然后上实城市开发有望在联营公司收益的所占份额中获益。
        对于TODTOWN天荟的价值释放方面，公司感到乐观。TODTOWN天荟是公司与新鸿基地产[0016.HK，未评级]共同开发的综合体项目，地理位置优越，位于闵行区莘庄火车站。该项目是得到闵行政府支持的TOD开发模式（公共交通为导向发展）项目。在建成后，其将连接到地铁、高铁和众多公交线路。由于上海的房价在过去几年已显着上升，公司预计将从TODTOWN项目录得不俗收益。
        另一方面，  以建筑面积而言，  公司的可售资源的一大部分（约50.3％）位于西安、长沙等地区。它们实际上是上海实业控股在2010年成为上实城市开发控股股东之前，旧公司遗留下来的旧项目。公司仍试图出售这些项目，但将需要一定的时间，因为项目的规模十分巨大，而且并非设在热门城市中。由于这些项目的平均售价明显较低，因此它们带来的盈利贡献将较低。若西安和长沙项目的销售取得进度，将为公司释放资源以发展其他更有利可图的项目。