过去两年，全国一二线城市涨声一片，尤其是一线城市房价持续暴涨。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】为何一线城市房价一直在涨，背后的推动力何在，到底房价有没有泡沫呢？中国房价泡沫由货币驱动。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        美国房价：由经济决定，超涨形成泡沫。美国过去50  年新房价格增速和名义GDP  增速都在6%左右，且两者高度相关。房价涨幅超过GDP  名义增速的情况只出现过4  次，这四次前后都出现了房价暴跌。
        中国房价：与经济相关性低，由货币驱动。05-16  年，全国新房价格涨幅增速为8.3%而GDP  名义增速为13.4%，且两者走势不一致。房价上涨集中在一线和少数二线城市，全国性地产泡沫没那么严重。而中国的广义货币M2增速和全国总存款增速和房价走势高度一致，意味着中国房价主要是流动性驱动。
        15  年货币变化：存款飙涨，贷款回升。
        15  年监管放松，存款飙升。15  年全国房价上涨的背后是15  年存款增速飙升，当年新增存款接近22  万亿，远高于14  年，实际增速高达19%，为金融危机后第二高涨幅，主因15  年初央行将10  万亿同业存款纳入了一般存款。
        15  年信贷增速回升。存款口径扩大，标志着银行信贷约束的放松，而15  年6  月后央行进一步取消了存贷比约束。因此15  年信贷增速反弹有两个原因：金融监管的放松和持续的降息。
        京沪深房价神话是货币现象。
        京沪深房价已经泡沫化。从15  年开始，京沪深房价涨幅又远超全国涨幅。
        我们发现，京沪深房价与各自经济增速基本无关，且从05  到16  年，房价涨幅均超过经济名义增长，说明一线城市房价已经泡沫化。
        唯有货币可以解释。从历史上看，从05  到16  年，上海、北京、深圳的存款总额平均增速分别为15.6%、15.5%和19%，而房价平均增速分别为12.3%、13.9%和19.5%；房价增速和存款增速走势也高度一致，这意味着京沪深房价的上涨唯有货币可以解释。
        15  年金融监管放松导致的存款飙升，是本轮京沪深房价暴涨的重要原因。京沪深是全国的金融中心，因此15  年央行新规直接导致京沪深存款暴涨，京、沪、深三地15  年存款增速分别高达30%、42%和57%。
        京沪深房价神话可持续吗？
        存款增速跳水，贷款高增难久。15  年带来的流动性增加是一次性的。从16年开始，三地存款增速大幅跳水，说明三地流动性增加的潜力已经接近枯竭。
        而存款失速后贷款增速也出现了明显下降。
        既然是货币现象，就没有不破的泡沫！京沪深永远涨神话的背后其实是彻头彻尾的货币现象，尤其是15  年以来的房价上涨和15  年初对同业存款监管的放松高度相关，这个过程和15  年股市牛市有惊人的相似之处，而美国次贷危机也源于金融监管放松。
        万幸的是由于房价只是结构性上涨，而且整体涨幅未超过经济名义增速，因此还称不上全面性的地产泡沫，而只是结构性的地产泡沫。也真心希望对流动性的监管能及时归位，千万不要形成全面的地产泡沫。