【方正地产研究组】本周地产板块下跌2.59%，沪深300指数下跌0.66%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】本周新房和二手房成交面积环比数据显示：一线城市新房上升12%，二手房上升8%；二线城市新房上升1%，二手房下降3%；三线城市新房下降3%，二手房下降1%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）本周观点：
      （1）去库存降成本，政策基调不变：  
        7月26日，中央政治局会议指出：“去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来，降低成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负”。我们认为：A.  去库存，不是单纯在一二线给居民加杠杆，而是要提高真实的城镇化率，引导外来务工人员在就业地买房。B.  降成本，主要是降低社保费率、公积金缴存比例，给企业减负，通过营改增，降低总体税负。C.  降成本与抑制资产泡沫的关系，重点是通过稳定房价、租金成本，通过抑制资产泡沫降成本。同时减少金融自我循环，降低融资成本。D.抑制资产泡沫是最为企业降成本的途径之一，而非作为防范金融风险的紧急任务；结合当前一线量落价平、三四线库存并未有效缓解的行业基本面，可以判断政策不会统一收紧，去库存和因城施策的政策基调不变。本周由于市场对房地产政策收紧的担心，板块跑输大盘，后续有望随着误解消除出现反弹行情。
      （2）产城融合，关注房企城市开发运营业务：
        碧桂园计划在深圳周边的惠州、东莞等发展“科技小镇”项目，每个项目计划投资300亿，面积2-3平方公里。我们认为，行业地区分化，三四线去库存未取得显著成效前，房企投资半径缩短，一线和强二线竞争激烈已是业内共识。供给侧改革、发展新兴产业和一线城市圈不断发展背景下，环一线城市成为价值洼地，存在结构性机遇。房企参与环一线产业开发和城市建设，能够获取拿地优势，通过提前布局产业发展、配套逐步完善、人口流入的潜力区域，享受拿地优势和城市发展带来的土地增值效应。同时，利用新城开发商优势，转型城市运营商，获取巨额流量资源，可以通过后期创新业务打开估值空间。当前华夏幸福是新城开发、产城融合第一股，其固安项目成为业内标杆，公司也受环北京布局成为业绩黑马，2016年上半年销售金额近600亿元，同比上升近100%，排名由第10上升至第7。  
      （3）再融资用途收紧，整体影响有限：
        7月25日，证监会官员在周一的保荐机构专题培训会议上指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设，不能用于拿地和偿还银行贷款。我们统计，2016年上半年A股房地产企业定增18起，金额达654.6亿，同时房地产行业发债416支，融资5000亿元  ；而同期全国房地产开发投资43955亿元。因此该规定仅影响近1/8投资总额的具体用途，对全国房地产投资影响有限；而销售和去化良好，销售回款充沛的房企受到影响更小。另一方面，该政策表明政府关注地王现象，从企业资金端抑制地价上涨，防范通过融资高价拿地所带来的风险。
        维持行业“推荐”评级，推荐商业地产模式有显著优势的南国置业（002305），重点关注业绩有保障的低估值蓝筹招商蛇口（001979）和金地集团（600383），“新北京  新首都”主题的北京城建（600266）和京投银泰（600683），  “产城共融、政企共赢”的园区开发第一股华夏幸福（600340）。