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房地产行业研究报告:光大证券-房地产行业:内地研究报告-160706

股票名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2016-07-09 09:14:28
研报栏目: 港美研究 研报类型: (PDF) 研报作者: 詹帝
研报出处: 光大证券 研报页数: 5 页 推荐评级:
研报大小: 196 KB 分享者: guo****07 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        2016  年上半年内地楼市经历了由“量价齐升”到“价涨量平”的增长趋势转变。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】政策面支持则由年初的“全面宽松”逐步转换至“总体宽松,局部紧缩”。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)根据中指院的数据,2016  年首5  个月,内地住宅销售额同比增长53%,同比数字已超越2013  年及2015  年的高位。我们对2016年下半年的内房行业做出如下判断:1)除去北上深以及苏州、南京等少数核心二线城市,平均销售价格的同比涨势将放缓;2)宏观经济下行压力增大,政策面支持有望进一步放宽;3)内房公司的库存量将进一步下降;4)全国住宅销售全年增长将达16%以上,再创历史新高。
        下半年销售增长放缓,全年超预期。纵观2016  年,内房行业最具吸引力的价值在于全国住宅房屋销售大幅超出年初预期。尽管从4  月开始,销售额同比及环比增长均出现了不同程度的停滞,主要由于去年同期销售基数过大以及过去数月销售增长过快,政府收拢土地及购房政策所致。总体而言,首五个月内房行业同比增长53%将推动全年销售增长达16%以上,再创下历史高位,预期全年销售或达8  万亿元人民币以上。销售额上升则由“量价双涨”推动:2016  年平均销售价格有望录得10%以上增长,达每平米7000  元人民币以上;合约销售面积同比增长则较缓慢,达5.5%,为12.05  亿平方米。从不同市场来看:一线及核心二线城市今年增长势头强劲,下半年有望维持升势,但成交量增长停滞较为明显,主要由于上述城市的土地紧缩政策及购房限制力度将进一步增强;其它二线及强三线城市增长亦能达到全国平均水平,而上述城市维持15%左右的销售增长将印證2016  年与2015  年内房市场的重大改善;其它城市增长则较为平稳,预期全年住宅房屋销售额同比增长为4%左右。
        土地政策将有所收缩,信贷环境将维持宽松。政策面的支持依然处于“总体宽松,局部紧缩”的状态,并未出现市场预期的方向性转变。从一季度时维稳为主的全面宽松到二季度初出现的部分一线城市大力紧缩政策的状态,我们预期下半年政策面总体维持一致。针对诸如南京、杭州、苏州等强二线城市,我们预期收缩力度更大的购房政策及土地政策将出台,以防止新一轮的楼价泡沫。
        同时,信贷政策则由年初的全面宽松有所收缩:2016  年首4  月新增人民币贷款同比增长4.6%达5.16  万亿元人民币,M2  货币供应同比增长12.8%。2016  年二季度末,货币供应及人民币贷款有所收缩,但我们预期中国宏观经济及国际市场总体环境决定了下半年的信贷政策将延续宽松的状态。
        预期  2016  年下半年平均库存量将进一步下降。最大的去库存动力已从去年的开发商减少推盘量,转变为强劲的销售数据。我们在2016  年上半年看到了着实的去库存进程:一线及强二线城市库存量由2015  年末的8.4  个月减少至7.3个月;二线及强三线城市则降低0.6  个月至14.3  个月;三、四线城市库存则为16.9  个月;总体而言,全国平均库存量为13.6  个月。由于2015  年上半年内房公司新开工面积普遍较低,我们预期2016  年下半年开发商的推盘量将维持稳定,出现一定程度的同比下跌。因此,2016  年下半年有望看到全国平均库存量进一步下跌。
        土地供应政策在下半年将进一步收缩。一线城市土地价格过高导致开发商更专注核心二线城市的开发以及竞争。因此,2016  年上半年值得注意的趋势是部分二线城市涌现出新一批竞拍出“地王”。因此政府力求不出现新一轮的房屋泡沫,势必收缩土地供应量及控制竞拍价格上限。在开发商并不原意在一、二线城市过于激进的囤地扩充土地储备,三、四线城市现有库存过高不具吸引力的背景下,政府的土地供应策略则显得尤为重要。因此,2016  年下半年,更多的因城制宜策略将面世。
        我们重点关注华润控股(1109  HK)、旭辉(0884  HK),及广州富力(2777  HK),上述公司具备以下共性:1)销售数据较佳,确保未来财务表现显著增长;2)具备多元化的土地储备途径且拓展较理性,并未激进扩张;3)融资渠道丰富,近期不断置换现有高成本贷款,降低公司融资成本率;及4)核心利润增长高于同行,净利润率维持于双位数。
        

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