报告摘要
        公司概览
        公司为物业发展商，主要在香港从事工业大厦的物业发展，以进行出售或出租。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司运营依靠两个主要业务：物业发展、物业投资。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）根据仲量联行报告的资料，就私人工业市场而言，按自2011年起的已竣工物业建筑面积计，星星地产集团排名第五位
        星星地产仅有四个发展项目，即一个已经落成发展项目天际中心;一个在建的发展项目星星中心;以及两个发展中项目裕丰项目及柴湾角项目。集团有意改装裕丰物业及重建柴湾角物业为专注于工作写字楼的商业物业，计划分别于2016  年第四季及第三季展开裕丰物业的物业升级工程及柴湾角物业的重建。
        星星地产过去3个年度的主要溢利源自出售天际中心的工场单位。截至2013年、2014年及2015年12月31日止3个年度，集团纯利分别为0.2百万港元、196.1百万港元及37.1百万港元。于2015年度，毛利同比减少约87.9%，毛利率由约48.4%下跌至约45.7%，主要因为于2015年度，天际中心确认额外后续建筑成本约2.5百万港元，导致物业发展所得毛利率由2014年度的约48.4%下跌至2015年度的约43.5%。毛利率下跌部分被物业投资租金收入（  主要由于裕丰物业所致）所得毛利率由2014年度的约54.3%上升至2015年度的约76.8%所抵销。
        未来，集团预期出售星星中心的工场单位可以产生大量收益，而星星中心已售工厂单位预期将于2016  年最后一季至2017  年第一季期间竣工交付。另外，租金溢利将会由完成裕丰项目和柴湾角项目有所增长。
        行业状况及前景
        近年，非污染工业（包括生物科技、电子、环保、成衣）及物流业（如电子商贸及网上购物业务的货仓）持续取代传统工业，而该等行业均倾向于选择较高级的工业大厦而非使用不足者。预期随着香港政府推出一系列有利政策（如设计智优计划、创新及科技基金及中小企资助计划），为中小型企业（中小企）及年轻企业家提供支持，对新建工业大厦的需求将继续上升。
        尽管于  2014  年有所下跌，新建工业大厦（包括一手及二手）的平均售价于过往五年呈整体上升。
        新工业大厦的供应非常有限，而老旧及使用不足的传统工业大厦的存货则相当大量，显示重建工业大厦的巨大潜力。因此，工业大厦的发展潜力被视为稳定。
        优势与机遇
        集团的物业发展项目均位于香港具有可观发展潜力的地区如葵涌、荃湾、元朗等。
        具备在香港争取新项目及物色发展用地的能力。
        拥有经验丰富而稳定的管理团队，其商业触觉极强，并可迅速响应市场需求。
        有效项目管理及严谨质量监控。
        与地产代理建立业务关系，并藉以收购优质物业进行重建及投资。
        弱项与风险
        由于星星地产主要靠出售物业产生收益，因而日后需要不断补充及增加物业用地。
        香港政府的土地政策对收购发展用土地使用权的能力及收购成本具有直接影响。
        经营业绩受物业发展的时间表及物业销售的时机等因素影响。
        估值
        对比港股上市同业公司,  星星地产集团2015  年市盈率为8.69-10.86  倍，高于同业。公司业务规模较小，手头项目也不多，我们给予IPO  评级5。