最新信息
        中国海外发展(0688.HK/港币23.05，持有)进一步披露了收购中信房地产业务的交易细节。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】主要信息包括：1）拟收购土地储备的细分信息，显示拟收购土地集中于1、2  线城市；2）债务总额更为清晰，以便于我们更好地估算平均土地成本，预计为每平米3,550  元，并不算贵；3）披露了过去两年中信房地产业务的损益表，基于此我们粗略估算，此次收购会明显稀释中国海外发展2016  年和2017  年的每股收益和净资产收益率。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        观点摘要
        我们认为此项交易对中国海外发展股价表现的影响喜忧参半。一方面，此项交易完成后需要3-4  年的投资期，将以低廉的成本补充公司在大城市的土地储备，推动未来几年的合同销售额，巩固公司的领军地位，令公司在中长期内受益；但另一方面，中海发展的每股收益和净资产收益率都有明显摊薄，因为公司需要时间来提升销售额和盈利。虽然长期来看，我们认为收购项目的利润率和资产周转率在中海的管理下将有所改善，但是我们担心这些因素会拖累公司短期内的回报率。因此，我们对该股维持持有评级。
        我们的估值暂时不变，但是由于成本低廉及较好的地域配置，净资产值有可能增加
        由于该交易涉及多个项目，因此我们仍在计算收购标的的估值。公司列出了收购标的的第三方估值，但是我们怀疑该估值并未考虑资金的时间价值。稍后我们将提供我们的详细估值。
        但是，我们认为此项交易中土地成本低廉、项目地域配置较好，因而我们认为该交易有可能会增厚公司的每股净资产值。
        在重点一二线城市的集中度高
        我们从图表  1  中可以看到，收购的3,200  万平米项目中约有67%（2,100  万平米）位于十大主要一二线城市，而中海发展早已在这些城市进行了布局，包括北京、上海、广州、深圳、苏州、天津、佛山、青岛、大连和成都。也就是说高线城市的货值占比一定高于67%。
        值得注意的是，收购项目将提高中海发展在一二线城市的土地储备近210%。
        参见图表2，此项交易将分别增加公司在北京、上海、广州、深圳、天津和佛山的土地储备49%、208%、337%、98%、324%和160%。