撰要:虽然置富产业信托的股价在过去五个月已上涨约20%,我们认 为目前估值仍然吸引,因为(一)其收益率较10 年期美国国债高3.63%,仍比2011 年以来的平均水平3.48%为高;(二)10 年期美国国债收益率有机会进一步下跌;(三)市场目前对公司2016 年股息收益率的预测为5.2%,这预测相对保守,因为我们认为市场并未计及潜在收购带来的正面影响;(四)由于公司主要经营香港业务,并拥有良好现金流,因此对于一些寻找赚取美元或非人民币现金收入的公司的投资者而言,该公司的吸引力不俗。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】 公司背景:置富产业信托(置富)于2010 年在主板上市,专注于一些针对中等收入家庭的香港零售物业。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)截至2015 年,置富的物业组合楼面面积为318 万平方呎,并拥有2,713 个停车位。长实地产(1113.HK) 持有其27.86%股权。 继续受益于续租租金调升,因公司专注于服务大众市民的零售物业。由于置富的零售物业一般位于私人屋苑附近,其租金收入较不受经济周期影响。置富的总租金收入近60%来自日用品零售行业(如食品和饮料、服务和教育,以及超市)。置富按营业额订定的租金("或有租金")占比十分小,占去年收入的1%左右。在2015 年,置富的出租率高达98.8%,平均续租租金调升幅度达到20.3%(以可出租总面积计,有35.4%到期)。在2016 年,以可出租总面积计,将有38.2% 到期,以我们理解,目前续签的合同的续租租金调升幅度仍达两位数, 尽管未如去年20.3%的高水平。但与2015 年相比,出租率仍基本保持稳定。 派息记录良好。置富产业信托在过去五年未曾削减每基金单位分派。置富的可分派收入在过去十年一直保持增长(包括其新加坡上市时期),置富只在2010 年曾减少每基金单位分派,这是由于置富在2009 年年底供股并带来稀释效应。 谨慎地寻找收购机会。置富自2010 年在香港上市后,其在2012 年、2013 年和2015 年曾收购零售物业。由于公司的资产负债比率仅为30.1%(根据监管要求,上限为45%),它仍有空间收购零售物业以提高收益率。然而,长期的低利率环境导致一些潜在的收购目标估值过高,而管理层表示,置富将不会纯粹为了扩张物业组合而买入昂贵的物业。置富将考虑长江集团拥有的物业,以及第三方拥有的物业。