炽热的深圳楼市烧起东莞。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们拜访了两个碧桂园的东莞楼盘,分别为松湖碧桂园及碧桂园翡翠湾。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)因为邻近深圳,东莞的项目吸引深圳居民入市,虽然东莞的房价自2015 年4 月起上升接近1 倍,仍然吸引大量买家,估计最近在东莞销售的楼盘约七成买家来自深圳。碧桂园在深圳毗邻地区(包括东莞及惠州)的可售货源达1,544 亿元(人民币?下同),或相等于2,045 万平方米的楼面面积。事实上,碧桂园持有以一线城市渗透出来需求为目标的可售货源高达2,109 亿元。
马来西亚项目吸引中国买家。我们也参观了碧桂园位于马来西亚柔佛的森林城市项目,碧桂园与当地政府分别占股权60%及40%。森林城市拥有4 个人工海岛,总土地面积为20 平方公米,公司估计总投资金额达2,500 亿元及开发时间长达20 年。因为森林城市分期发展,所需资金不多,公司坚持「以销定产」的开发方式,并预期在第一年便产生正现金流。目前,森林城市的已投资总额为28.7 亿马元,销售自去年底开始,反应热烈,尤其是来自中国的买家。长远来说,森林城市的目标客户为国际买家。
很大机会调高销售目标。碧桂园2016 年1-4 月的合同销售金额及面积分别增加167%至649 亿元及116%至830 万平方米,相等于2016 年销售目标1,680亿元的38.6%。因为销售增8 较预期为佳,我们相信公司于公布中期业绩时将会调高全年销售目标
偿还部份永续债。公司于2015 年底持有的永续债总额195 亿元,其中的30亿元已经偿还,余下的165 亿元于今年11 月到期时会归还。因为归还永续债,我们预期净负债比率由2015 年底的46.9%上升至2016 年的70.2%。但最近的股份回购令我们的2016 年每股资产净值预测由原本的7.00 港元上升至7.06港元,我们将目标价由4.20 港元上升至4.24 港元,较每股资产净值折让40%,上升空间为31.2%,维持买入评级。