我们相信，神州控股通过发行新股收购物业资产将引起市场关注公司在股权结构和未来资金配置方面的变化。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】此次收购是一个须予披露交易，并不需要向股东发出通函  ，也不需获得股东批准或估值报告。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）我们认为，部分股东或未能得悉交易的所有细节，这会使他们对股份抱持谨慎的态度。尽管物业资产的租金收益和物业价值有上升潜力，但公司对非IT相关的投资与公司的转型目标并不相符。我们维持对神州控股IT服务相关业务的正面看法，其中包括神州信息[  000555.CH]。不过我们认为，  神州控股的最新投资可能会使广电运通[002152.CH]处于进退两难的境地，并使情况变得更复杂。不明朗因素的增加将限制神州控股的股价表现。自2016年5月初我们上调神州控股的评级后，公司的股价表现良好。而根据我们的目标价，公司现时的上升空间有限，因此我们将公司评级从买入调低至持有。我们建议投资者等待公司的股权结构及未来的投资策略变得清晰，才再寻找进场机会。我们的目标价为6.38港元（基于20倍2016年市盈率）。
        投资亮点
        收购物业资产。神州控股宣布，有条件同意收购北京商用物业资产，代价最高为6.30亿元人民币（相等于7.497亿港元），公司将以发行新股的方式支付，发行价为每股5港元。目标物业总占地面积约  12,621  平方米，部分面积由神州信息占用。神州控股将向卖方发行7,854万股新股（价值3.30亿元人民币），时间很可能是2016年6月底前。完成转让物业控股公司股权后，神州控股将向卖方发行后续代价股份，发行价为每股5港元，较前一个交易日的收盘价折让约14％。此次收购是一项须予披露交易，并不需要向股东发出通函，也不需获得股东批准或会计师的报告。
        我们认为该交易将摊薄盈利。在截至2014年12月31日和2015年12月31日的两个财政年度，归属于该物业资产的租金收入约分别为2,480万和2,970万元人民币，代表着总租金收益率分别为3.9％和4.7％。管理层表示，租金收益和物业价值均有上升潜力。物业资产的平均租金大约是6至7元人民币/平方米/天，低于市场平均的8至12元人民币/平方米/天。若基于2015年的租金收入，我们的模型反映这次收购将摊薄盈利，因为净利润增加的幅度将低于10％，但流通股数量将增加12.9％。该物业资产位于中关村的中心，是IT行业的中心。管理层认为，该商业资产在中线而言有升值潜力。
        等待情况变得更清晰。交易完成后，物业资产的卖方将持有神州控股的12.01％股权，并成为单一最大股东。在交易完成后，广电运通的持股比例将被摊薄至9.75％。我们认为，现在广电运通是处于两难的境地，这使情况变得更加复杂。广电运通的潜在减持将使神州控股的股价受压。自2016年5月初我们上调神州控股的评级后，公司的股价表现良好。我们建议投资者等待公司的股权结构及未来的投资策略变得清晰，才再寻找进场机会。