投资要点
        引言：本报告作为“地产债研究系列”的第三篇，我们重点研究了合肥房地产市场的发展状况。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】今后，我们将一如既往地对全国其他主要城市的房地产市场情况进行调研。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        合肥一直保持人口净流入，大学毕业生和周边县市是最重要的流入来源。安徽是典型的“单核”城市，合肥作为安徽的核心城市，对淮安、滁州、六安等具有较强的人口虹吸效应。同时，合肥拥有30  余所高等院校，2015  年吸纳毕业生5  万人左右。
        政策松绑、合肥与周边县市房价差异不大以及政府扩大招商引资力度等利好为合肥楼市繁荣奠定了重要基础。“330”政策、降息降准、限购松绑等政策为合肥地产崛起扫除了障碍；2015  年之前，合肥与周边县市的房价差异不大，大量周边县市居民前来购房定居；近几届政府不断扩大招商力度，经济发展和产业崛起为合肥房价上涨提供了重要基础。
        基建大发展、省政府搬迁和滨湖国家级新区申报是催生合肥房价飙升的直接原因。今年4  月，省政府搬迁至滨湖新区，而且实际搬迁人数远大于预期；同时，滨湖国家级新区正在等待国务院批复，市场对滨湖新区的预期较高，再加上地铁、高架、快交等基建大发展，合肥房价自2015  年10  月开始进入快速上升时期。
        政务区是合肥高端楼盘的聚集地，滨湖新区和新站区等新区是合肥未来供地的主要区域。政务区面积较小，而且云集了万达广场、天鹅湖和优质的教育、医疗资源，区内在售项目日益高端化；由于老城区土地有限，合肥未来楼市发展的重点将集中在滨湖新区和新站区等新区，随着瑶海区工业企业不断外迁，瑶海区发展前景比较可期。
        开发商捂盘异常严重，一房难求，去库存周期在3  个月以下，实际可售房源去库存周期小于1  个月。合肥楼市捂盘现象异常严重，部分区域几乎没有在售房源，开发商推盘意愿非常低，市场一房难求。根据近半年的去化情况测算，当前合肥存量房源去库存周期在3  个月以内，但由于市场可售房源极度稀缺，实际可售房源的去库存周期小于1  个月。
        老城区项目以自住为主，新城区投资客渐兴，合肥本地客户占比明显下降。庐阳区、蜀山区等老城区和政务区在售项目主打100  平米以上的三房户型，购房者以改善居住为主。
        滨湖新区、新站区和高新区等合肥新城区的在售项目虽然主流需求仍是自住，但投资客比例正在上升，大约从以前的10%左右上升到当前的20%左右，部分楼盘投资客户占到30%左右。从地域上看，合肥购房者来源也发生了较大变化，2015  年以前，合肥楼盘主要被本地人消化，外地客户只占到30%左右，2016  年以来约有40%-50%的房源被合肥周边县市人群购买，还有10%左右的客户来自于安徽省外。