投资摘要  
        ■我们相信中国房地产行业正在进入大变革时代。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】在未来两年，我们预计行业中将出现更多兼并/收购，私有化和资产重组。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）  
        ■同时，随着土地成本飙升，开发商将投入到更多旧改项目中。  看好并购交易和旧改项目  我们认为，激烈的竞争将迫使更多房企退出市场，并把资产出售给其余的开发商。我们的首推是中国海外（688  HK）及华润置地（1109  HK），它们拥有充足的现金进行并购。此外，中国海外在去年拿下多个大型旧城改造项目，这些项目将成为中海未来几年销售和盈利的主要驱动。  私有化和资产重组  越来越多中小型开发商的估值被低估（平均较一年预测NAV折让超过50%，或低于0.5倍的16年预测市净率），这些开发商会倾向私有化或选择股票回购  此外，一些开发商如雅居乐（3383  HK）和世茂房地产（813  HK），将专注于处置非核心资产。如果一些公司（不限于地产开发商）在出售非核心资产以后派发高额特别股息，我们不会感到意外。  总体而言，我们仍看好整个房地产行业，基于有宽松的信贷政策所支持。我们预计全年房价将上涨7%，同时库存周转率将降至10-11个月。  2016年开发商的增长前景：预计合同销售将同比增长9%，盈利将同比增长15%（2017：同比增长19%）  行业目前的估值较一年预测NAV折让40%，或低于历史七年平均1个标准差。--苏淳德