要点：
·07 年1 月16 日国税总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管
理有关问题的通知》。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】该通知的出台意味着拖延14 年而未贯彻到位的土地
增值税征缴将开始严格执行。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）通知明确了房地产企业土地增值税由原来的
以预征为主的缴纳方式改为清算式缴纳，标志着房地产开发迎来土地增值
税清算时代。
·由于通知明确了征税是以项目为单位进行清算，因此对每个公司的影响
不尽相同。一方面要计算每个项目的增值率看是否需缴税以及适用哪级的
税率，另一方面还要看税负较大的项目的结算时间，如果项目在前几年已
经逐年有结算，那么07 年集中收取土地增值税对利润的影响还是相当显著
的。
·通过计算，我们认为按照相关实施细则普通住宅毛利率在40％以上的项
目才需缴纳土地增值税，毛利率低于40％的项目是免税的。毛利率40％的
项目严格征收土地征值税后对净利润的影响是17.4％，毛利率越高的项目
征税的影响越大。由于多数房地产上市公司的多数开发项目毛利率一本在
20%-40%，可以说大多数项目是不需缴纳土地增值税的，以往预缴的土地
增值税还会退回，因此该政策对多数公司的影响较小。
·该通知的出台对于鼓励开发商多开发普通住宅具有一定的导向意义，也
会在一定程度上打击开发商囤地或捂盘的行为，而且以往拖缴的行为也变
得没有意义了。至于对房价的影响，我们认为最终影响房价的还是市场供
求关系，将增值税转嫁到房价上的说法属于一厢情愿，如果有转嫁也只能
是部分。土地增值税的清算征收对房地产行业的未来发展是影响深远的。
·伴随《通知》的出台，2007 年房地产行业调控也正式拉开了序幕。07 年
房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两
大重点。税收政策将在调控的过程中发挥更大的作用。除土地增值税进行
清算外，市场普遍预测06 年已在部分城市进行模拟运作的物业税试点工作
在07 年也有望破题。
·此次土地增值税政策已经部分改变了行业和上市公司的预期业绩和增长
速度，投资者不得不提高风险意识，短期市场需要一个消化的过程。但我
们依然看好行业的中长期发展趋势，对行业的投资评级依然维持推荐，但
具体公司需谨慎筛选。建议关注那些土地增值税影响较小、市场化程度高
的龙头公司，首选万科；还有土地增值税影响较小、具备资产注入或整体
上市潜力、规模实力将有大幅提升的公司，首选泛海建设。