投资要点:
公司实际控股权分散。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司控股股东为国贸有限公司,持股比例高达80.65%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
控股股东背后为中国人保、鑫广物业、中国国纺、中国中化、北京京城机电和嘉里兴业有限公司。考虑控股股东背后的股东股权相对分散,我们预计公司国贸三期B 竣工后继续拿地概率低。企业有望转为纯现金分红企业。
拥有北京CBD 区域核心资产。公司的主要资产为位于北京CBD 区域的中国国际贸易三期A 和三期B(国贸一、二期土地所有权在大股东)。目前三期B仍在施工阶段,预计2016 年底可竣工并投入使用。待国贸三期B 阶段项目全部完成,中国国际贸易中心将成为总建筑面积达110 万平方米的超大型商务服务综合体。
财务状况稳健。1)业绩稳定,写字楼贡献营收。公司2015 年营业收入为22.7亿元,同比上涨1.66%;归属上市公司股东的净利润6.276 亿元,同比去年上涨16.98%。公司营业收入较2014 年增加,主要是由于国贸写字楼平均租金增值以及平均出租率继续保持较高水平。2)资产结构改善,现金流可期。
2015 年毛利率为51.3%,同比增长3.34%;净利润率为26.27%,同比上涨8.17%。
2016 年旗下所有项目竣工运营,公司进入收获期。2016 年公司将抓紧国贸三期B 阶段项目建设和国贸中心东楼改造及交通一体化工程收尾工作,确保新项目按时按质投入运营。公司预计2016 年实现营业收入25.5 亿元,成本费用15.4 亿元,利润总额8.7 亿元。
公司未来亮点。1)市场整体利率成本下行后,永续现金流类公司价值提升明显;2)国贸三期B 竣工在即,公司“现金牛”能力值得中长期关注;3)万达私有化进行中,A 股商业地产存在重估潜力。
合理价值。1)永续现金流法。公司估值区间从208 亿~506 亿不等,中值约为312 亿,相较现在的165 亿(按照2016 年5 月4 日收盘价计算的总市值)有较大空间,公司估值上升潜力大。2)PE 估值法。根据我们的测算,中国国贸全面摊薄后的EPS 在2016、2017 年分别为0.71 元和0.68 元,公司5月4 日公司股价在16.36 元,对应的PE 分别为23.04 倍和24.06 倍。市场上相关“商业地产+现金流”的公司有皇庭国际、金融街和万达。中国国贸的PE 基本处于皇庭国际与万达之间,我们认为估值较为合理。
投资建议。考虑企业资产状况优异,且我们按照前文自由现金流法中值约即312 亿市值打8 折,即对应24.71 元,作为公司目标价,给予公司“买入”评级。
主要不确定因素。北京写字楼市场需求下滑。