■2015  年营收增速与往年持平、盈利增速下降：  2015  年地产板块营业收入12163亿元，剔除今年借壳的绿地后同比增13.64%（下同），增速较去年大致持平；重点房企同比增长16.02%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】全年板块实现归母净利润959  亿，同比降1.09%；重点房企同比增24.28%，表现优于板块整体。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        ■投资收益占利润比提升、多元经营分担风险。从收益构成看，2015  年房地产上市公司投资收益总额308  亿，同比增长23.19%，净利润中非经常性损益贡献为38%，同比增8  个百分点，显示行业合作开发及多元经营趋势，未来项目增值或将更多以资本利得的方式变现。
        ■行业集中度缓慢提升、TOP10  市占率17%：2015  年，重点公司营收在板块整体中占比53%，净利润占比80%，分别较上年提升1  和16  个百分点。销售面积：2015  年，TOP10  房企销售面积市场占有率为11.31%，较上年仅增加0.87  个百分点。销售金额：TOP10  房企销售金额市场占有率为16.87%，集中度不升反降。
        ■盈利水平未系统性提升、盈利分化加剧：板块整体毛利率为28.5%，净利率为9.78%，ROE  为11.21%，毛利率近三季度维持在29%左右，下滑势头得到遏制。
        板块内部分化有所加大：2015  年重点公司毛利率（剔除绿地后）为31.8%，净利率为13.2%，较板块整体分别高约3.3  和3.5  个百分点，ROE  水平在15%左右，与板块差距继续拉大。从板块内部分布看，毛利率高于40%及低于10%的公司的数量占比有所增加，体现板块毛利率水平有所分化，均值的代表性减弱。
        ■存货投资减少，融资渠道多元化:  资产端看：2015  年地产板块存货余额同比增长13.67%，重点公司同比增长16.19%，增速则同比回升；板块存货/总资产比例和存货周转天数有所下降、回款比率大幅提升，体现去化能力有所提高。负债端看：板块预收款余额10181  亿，同比增长22.47%，为今年结算打下夯实基础。从资金来源看，2015  年行业借款（长期+短期）余额占总负债比例下降3  个百分点；其他方式融资占比提升，其中应付债券余额增长3.13  倍（发债规模达2437.4  亿）。
        ■板块整体杠杆水平有所提高，风险偏好回升。2015  年地产板块资产负债率76%，扣预收款后净负债率56%，净负债率69%，同比分别增加1.5、1.3  和-11.7  个百分比；重点公司分别为78%、54.6%和77%，同比分别增加2.1、3.2  和1.8  百分点，杠杆水平及增速略高于板块整体；从分布来看，2015  年处于极低杠杆水平（低于30%）的公司数量较2014  年有所减少，峰值有所右移，行业风险偏好回升。
        ■估值溢价率有所提升：按照最新年报口径，地产行业整体的TTM  市盈率为23倍左右，PB  为2.2  倍，5  年均值为17.6  倍。相对于沪深300  溢价率：地产PE/沪深300PE  比率在14  年后逐步提升，大部分时间均较沪深300  溢价30%以上。进入2016  年后，地产板块较沪深300  溢价大幅提升，溢价率均值达90%左右。
        ■投资建议：  从全年来看，行业集中度提升，在去年底行业回暖的情况下行业盈利能力并未系统性提升，行业存货投资明显减少，杠杆水平和风险偏好提升，板块估值相对高位，我们依旧推荐关注长逻辑：1）转型与整合：天业股份、高新发展、京能臵业、中房地产；2）地产新兴服务：世联行、三六五网、福星股份；  3）优质的区域地产：北京城建、滨江集团、华夏幸福、南京高科、嘉宝集团、阳光城；4）穿越周期的地产龙头：保利、招商蛇口、万科、绿地。
        ■风险提示：  行业政策收紧、销售增速下行