东百集团  4  月29  日发布2016  年一季报。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2016  年一季度实现营业收入4.22  亿元，同比下降11.32%，利润总额2638  亿元，同比下降49.5%，归属净利润2268  万元，同比下降44.78%；扣非净利润2373  万元，同比下降9.47%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）摊薄每股收益0.051元，每股经营性现金流0.01  元。
        简评和投资建议。
        公司一季度实现收入4.22  亿元，同比下降11.32%，主要由于2015  年8  月关闭亏损的厦门明发店，本期相比2015  年同期无该店收入。综合毛利率同比减少1.08  个百分点至22%，其中百货零售毛利率同比持平，广告信息和物业管理业务毛利率有所下降。
        销售费用率同比减少2.54  个百分点至9.81%，费用控制较好；管理费用率增加1.5个百分点至4.35%，主要由于员工薪酬增加，可能与物流地产项目启动有关。财务净收益348  万元，同比减少82  万元，费用率同比增加0.08  个百分点至-0.82%。
        费用率下降不抵收入和毛利率的不利变动，营业利润同比下降48.75%至2677  万元，归属净利下降44.78%至2268  万元，主要由于2015  年同期公允价值变动损益和投资收益较多，而本期该两项收益均较少，公司扣非净利降9.47%。我们判断公司因主业的稳定及地产贡献，2016  年净利润将迎来高增长，或主要体现在2016  下半年。
        智能物流转型方面，一季报显示：公司已在3  月15  日完成佛山三水地块的收购过户工作，在建工程增加反映该地块已开工建设。以行业惯例，单层仓将在12  个月内完成建设，预计三水地块2017  年3  月左右将能完工投入运营。
        对公司的判断。公司近期接连收购三水、肇庆地块，成立供应链管理公司并取得浦发银行70  亿元融资额度支持，物流地产业务转型加速推进，目前已公告土地储备已达43  万平。借助土地+管理团队+资金三大核心优势，预计公司未来将快速布局北上广深等核心市场地块，仅2016  年即有望达到60  万平开工面积，测算建成后价值增量45  亿元以上，每年或增2  亿元利润，三年内或达百万平米级规模，空间更大！公司还可进一步拓展供应链金融、设备融资租赁、智能物流空间更为广阔。
        盈利预测。基于地铁围堵消除以及扩建完成带来百货主业恢复性增长以及兰州项目收入确认等因素，我们预测公司2016-2018  年归属净利润（暂不包含物流地产利润贡献）分别为2.16  亿元、2.88  亿元和3.13  亿元，对应EPS  分别为0.48  元、0.64元和0.70  元，分别同比增长336.5%、33.5%和8.9%。
        公司估值。公司未来1  年价值的主要构成为两部分：（1）商业+百货NAV  价值74.9亿元。主要有当前在运营自有物业门店（东百大楼&扩建、东方百货）合计面积10万平米，以及兰州国际商贸中心和福安市东百广场地产项目；（2）测算智能仓储价值约45  亿元。公司目前已公告拟收购20  万平米土地，根据行业开发项目进展节奏的惯例（约每季度开发一个），我们谨慎假设公司未来1  年左右将达60  万平方设施面积，估算单位增量价值约7500  元/平米，则该部分价值增量将达约45  亿元。综合以上，判断公司1  年左右目标市值120  亿元，对应26.7  元/股的RNAV  价值。我们以RNAV，即26.7  元为公司  6  个月的目标价，较当前股价有约95%空间，维持“买入”评级。
        风险与不确定性。储备项目投建及培育进程的不确定性；地产项目结算节奏和金额的不确定性；智能仓储转型推进的不确定性。